Un inversor español que en 2021 firmó la compra de un condo en Phuket con la promesa de un 7% anual de renta hoy se hace una pregunta incómoda: ¿para qué asumir riesgo de tipo de cambio en baht, ocupación baja en temporada de lluvias y comisiones de gestión, si el Tesoro de Estados Unidos paga casi lo mismo sin mover un dedo?
Esa pregunta, multiplicada por miles de compradores en Europa y Asia, es el trasfondo real de la subida de tipos que está sacudiendo los mercados de bonos en 2026.
¿Cuánto pagan ahora los bonos y por qué importa para Phuket?
El bono del Tesoro de EE.UU. a 10 años cotiza alrededor del 4,78% a fecha del 1 de septiembre de 2026. El bono japonés a 10 años, que durante tres décadas rondó el cero, paga ahora 3%. Los bonos europeos han reescrito máximos de 15 años. Esto no es una anécdota de traders de renta fija: es la nueva tasa de referencia contra la que se mide cualquier inversión, incluida la compra de un condominio en Phuket.
Cuando el tipo libre de riesgo en dólares estaba en 1,5%, una rentabilidad de alquiler prometida del 6-7% anual parecía un premio de cuatro veces o más. Al 4,78%, ese margen se reduce a un par de puntos porcentuales, y por esos puntos el comprador asume riesgo de divisa en baht, temporada baja, comisiones de la empresa gestora, mantenimiento, impuestos y la imposibilidad de vender el activo en un solo día. La cuenta ya no es tan obvia.
¿Qué ha provocado esta subida de tipos?
La causa es sencilla y poco grata: la energía vuelve a encarecerse. El petróleo Brent se sitúa cerca de 91 dólares por barril, y el gas europeo está en máximos de varios años. Los mercados ya no asumen que la inflación bajará sola hacia el objetivo: ahora descuentan una subida de tipos en septiembre tanto de la Fed como del BCE, posiblemente seguida de más subidas.
Para Tailandia, país que importa casi todo su petróleo, esto se traduce directamente en costes de construcción más altos: transporte y materiales suben de precio, lo que presiona al alza los costes de cualquier proyecto nuevo en Phuket.
Las bolsas ya reflejan el nerviosismo: las acciones ligadas a vivienda cayeron en Australia en cuanto el mercado empezó a descontar un nuevo ciclo de subidas, y el índice Hang Seng se debilitó tras un debut flojo de Shein en bolsa.
¿Por qué las hipotecas no son el canal de transmisión en Phuket?
La lógica clásica dice: suben los tipos, las hipotecas se encarecen, la demanda de vivienda cae. En Phuket esa cadena apenas aplica de forma directa. Los compradores extranjeros no acceden a hipotecas tailandesas en condiciones estándar; la gran mayoría de las compras de condominios se paga al contado o mediante planes de pago del propio promotor. No existe un canal hipotecario directo por el que una subida de la Fed pueda frenar la demanda.
El efecto llega por otras dos vías. La primera es la rentabilidad alternativa que acabamos de describir. La segunda es el bolsillo del comprador: un inversor europeo cuya línea de crédito empresarial acaba de encarecerse en casa aplaza la compra de una segunda unidad. Australia es un ejemplo revelador de este segundo canal, ya que las acciones vinculadas a vivienda fueron las primeras en caer cuando el mercado descontó el nuevo ciclo de subidas.
¿Sigue siendo Tailandia una excepción favorable?
No todo juega en contra. Tailandia mantiene una inflación relativamente baja y un tipo de interés oficial inferior al de EE.UU. y Europa, y el baht se ha comportado históricamente como una divisa respaldada por el superávit de la cuenta corriente que genera el turismo. Un activo denominado en baht, frente a un dólar que podría debilitarse en el próximo ciclo de bajadas, quizá rinda mejor de lo que parece hoy.
Hay además un hecho que se olvida con frecuencia: un inmueble en un resort no es solo un activo de renta, también es un bien de consumo. Un apartamento donde uno vive dos meses al año no se compara con un bono; se compara con el coste de alquilar un alojamiento similar durante ese mismo periodo.
Si la compra es para uso personal, con estancias de tres o cuatro meses al año, y no se trata la unidad como sustituto de una cartera de bonos, nada de este análisis sobre tipos de interés le aplica directamente. El cálculo correcto en ese caso se hace contra el coste del alquiler a largo plazo, no contra el tipo de la Fed.
¿Qué proyectos son más vulnerables en este ciclo?
Aquí está el punto en el que muchos compradores se equivocan: asumen que una garantía de rentabilidad escrita en un folleto vale lo mismo hoy que hacía tres años. No es así. Con el bono a 10 años de EE.UU. en torno al 4,78%, esa garantía solo es tan sólida como el balance del promotor que la firma, y un ciclo de dinero caro es precisamente cuando los promotores más débiles empiezan a incumplir plazos y pagos.
Los proyectos sobre plano de promotoras poco conocidas, con plazos de entrega largos y rentabilidades garantizadas sobre el papel, son los que concentran el riesgo real en este entorno. Ahí es exactamente donde el coste de financiación golpea con más fuerza a un proyecto.
Nuestra recomendación, con las cifras actuales sobre la mesa, es evitar comprar sobre plano basándose únicamente en una rentabilidad garantizada. Conviene priorizar un edificio ya terminado, con al menos dos temporadas de ocupación real, donde se puedan revisar los informes de la empresa gestora en lugar de una hoja de cálculo con previsiones. En Casas en Tailandia solemos aconsejar precisamente esto a compradores que llegan con una promesa de rentabilidad bajo el brazo y pocas garantías detrás.
¿Bajarán los precios de los condominios en Phuket en 2026?
Es poco probable en proyectos terminados con buena ocupación. Los descuentos aparecen antes en promotores que necesitan liquidez para terminar la obra, sobre todo en fases tempranas de construcción. El Brent cerca de 91 dólares el barril encarece los materiales, lo que juega en contra de cualquier caída de precios significativa en edificios nuevos.
Esperar a que el ciclo se revierta es apostar contra lo que el mercado descuenta hoy: una subida en septiembre, no una relajación. Si una propiedad funciona con los números actuales, funcionará todavía mejor cuando el dinero vuelva a abaratarse.
Cómo hacer el cálculo antes de firmar
Una nota práctica sobre las visitas: conviene inspeccionar los edificios y hablar con las empresas gestoras durante la temporada baja, cuando la ocupación real es visible en lugar de una foto pulida de enero. Además, suele salir más económico organizar vuelos y comparar zonas sin las multitudes de temporada alta.
Antes de firmar cualquier propiedad de la lista, aplique esta prueba: ¿la rentabilidad neta supera el 4,78% libre de riesgo en dólares, y está dispuesto a mantener el activo durante cinco años? Si la respuesta es no en cualquiera de los dos puntos, siga buscando.
Fuente: CNA (Channel News Asia)