Si un comprador español, mexicano o argentino pregunta hoy si vale la pena pagar entre 8 y 15 millones de baht por un apartamento con marca en Phuket, la respuesta corta es: depende de si el proyecto tiene un operador con historial real y un promotor que publique sus cuentas. AssetWise, uno de los pocos promotores tailandeses cotizados en la bolsa SET que crece en lugar de contraerse en este ciclo, acaba de publicar cifras que ayudan a responder esa pregunta con números concretos en la mano.
¿Qué significa el backlog de 38.180 millones de baht de AssetWise?
El backlog es el valor total de contratos de compraventa ya firmados, con depósito pagado, pero cuyas unidades todavía no se han transferido en el Registro de Tierras. A marzo de 2026, esa cifra alcanzaba los 38.180 millones de baht, unos 1.170 millones de dólares al tipo de cambio de referencia de 32,5 baht por dólar. No es dinero ya cobrado ni beneficio garantizado: es la promesa de ingresos futuros que la contabilidad tailandesa solo reconoce en el momento exacto de la transferencia de propiedad.
Para ponerlo en perspectiva, la facturación del primer semestre fue de 5.690 millones de baht, un 57% más que en el mismo periodo del año anterior. Ese crecimiento no vino de ventas nuevas, sino de entregas de unidades ya vendidas hace tiempo: bajo la norma contable tailandesa, el ingreso se contabiliza cuando el comprador recibe las llaves, no cuando firma el contrato. Un backlog de 38.180 millones de baht frente a una facturación semestral de 5.690 millones significa que la compañía vende más rápido de lo que construye y entrega, algo que en un mercado con política hipotecaria restrictiva del Banco de Tailandia para compradores locales suele explicarse por una sola vía: capital extranjero.
¿Por qué Phuket concentra el 57% de los pedidos?
Dentro de la cartera combinada de ASW y Rhom Bho Property bajo la marca The Title, valorada en 47.400 millones de baht, Phuket representa el 57% de los pedidos, lo que da visibilidad de ingresos hasta 2028. Bangkok y Phuket son, según la propia compañía, los dos pilares de las entregas previstas para el segundo semestre del año.
La diferencia entre ambos mercados no es cosmética. La demanda de Bangkok depende en gran medida de hipotecas locales y de alquiler corporativo; la de Phuket depende de comprador extranjero y de flujo turístico. Que la porción de Phuket haya crecido hasta ese 57% dentro del backlog combinado es una señal de que el capital extranjero sigue entrando en el ladrillo tailandés incluso con un mercado doméstico débil.
Phuket, además, ya no vende estudios baratos pensados para alquiler turístico de fin de semana. Un comprador con presupuesto de 8 a 15 millones de baht hoy no está eligiendo metros cuadrados: está eligiendo una estructura operativa completa. Quién gestiona el alquiler, qué ocupación es realista en temporada baja, quién paga el reemplazo de electrodomésticos y muebles, y cómo se reparte el ingreso entre propietario y operador.
¿Por qué pagar un 20-35% más por una marca reconocida?
Las estimaciones de mercado sitúan la prima de precio de las residencias con marca en un 20-35% por encima de proyectos comparables sin marca en la misma zona. Esa prima compra, en esencia, transferencia de riesgo de gestión hacia un operador profesional.
Hay una segunda razón, menos cómoda de admitir en el folleto de ventas: un comprador ruso, kazajo o chino, que en la práctica compone buena parte de la demanda extranjera de la isla, rara vez puede supervisar personalmente la construcción y la operación diaria de un edificio. Un proyecto con marca respaldado por un promotor cotizado en bolsa es, en la práctica, la compra de información financiera pública y auditada, no solo de un diseño de interiores bonito.
Para un comprador hispanohablante la lógica es la misma, con un matiz añadido: la distancia geográfica y el desconocimiento del sistema legal tailandés hacen que ese respaldo institucional pese todavía más a la hora de decidir.
¿Dónde falla esta lógica? La prima de marca no siempre se recupera
Aquí viene la parte incómoda que pocos artículos cuentan. La prima de marca no se traduce bien en la reventa. El primer comprador paga ese 20-35% extra por un vestíbulo elegante y una empresa gestora; el segundo comprador, cinco años después, mira el precio por metro cuadrado de la zona y el rendimiento neto real del año anterior. Si ese rendimiento neto resulta ser del 4-5% en lugar del 7-8% prometido en el folleto, la prima se evapora en la negociación.
La brecha aparece siempre en el mismo sitio: los porcentajes de la publicidad se calculan sobre ingresos brutos con ocupación optimista, mientras que el propietario cobra después de la comisión del operador, los suministros, el fondo de reserva del edificio, los impuestos y la vacancia de la temporada de lluvias, entre mayo y octubre.
Segundo problema: un backlog abultado no es garantía de entrega. Tailandia no tiene un mecanismo equivalente a las cuentas bloqueadas (escrow) que algunos compradores internacionales conocen de otros mercados, donde los fondos quedan retenidos hasta la finalización de la obra. Los pagos del contrato van directamente al promotor y financian la construcción en curso. La única protección real es la solidez financiera del promotor, su historial de proyectos entregados y la redacción del contrato de compraventa. Por eso la transparencia contable de una empresa cotizada tiene valor práctico, no solo reputacional.
Tercero: la costa oeste se está saturando. Bang Tao, Layan y Kamala están absorbiendo cada una varias promociones grandes de unidades nuevas, y la competencia por el mismo grupo de inquilinos se intensificará justo cuando el backlog de hoy se convierta en edificios terminados dentro de dos o tres años.
¿Puede un extranjero comprar en propiedad plena (freehold) en Phuket?
Sí, pero con un límite estricto. Un extranjero solo puede poseer freehold dentro del 49% de la superficie vendible de cualquier edificio de condominios en Tailandia, marca incluida. El 51% restante solo está disponible para extranjeros mediante leasehold, típicamente a 30 años con opciones de renovación. Conviene confirmar el cupo extranjero restante antes de dejar una señal, porque en proyectos populares se agota rápido.
El segundo requisito legal, igual de estricto, es el flujo del dinero. El pago de un comprador extranjero debe llegar desde el exterior en divisa extranjera y convertirse a baht dentro de un banco tailandés. El banco emite entonces un formulario FET (Foreign Exchange Transaction), sin el cual el Departamento de Tierras no registrará la propiedad freehold a nombre del comprador extranjero. Este trámite no es opcional ni negociable, y conviene planificarlo con el banco antes de transferir cualquier suma.
¿Qué rentabilidad real puede esperar un comprador en Phuket?
Los mercados de villas en Phuket subieron un 12,9% en ventas durante 2025, con la demanda concentrada en proyectos que ofrecen gestión, servicio y buena ubicación, principalmente en la costa oeste: Bang Tao, Layan y Kamala.
En cuanto a rentabilidad neta, las estimaciones de mercado la sitúan típicamente entre el 4% y el 6% anual, una vez descontadas las comisiones de la gestora, los suministros y los impuestos. Las cifras del 8-10% que aparecen en materiales de marketing suelen ser brutas y basarse en supuestos de ocupación optimistas que rara vez se cumplen en temporada baja.
Nuestra opinión: ¿para quién tiene sentido esta inversión?
Si el presupuesto está por debajo de 5-6 millones de baht, Phuket con marca probablemente no es para ese comprador. En ese rango de precio la prima de marca erosiona la rentabilidad, y se compite con cientos de estudios similares sin diferenciación real. Tiene más sentido, en ese caso, mirar apartamentos en Bangkok cerca de estaciones de BTS y MRT, donde los inquilinos viven todo el año y no solo cuatro meses de temporada alta.
Por encima de los 8 millones de baht, la lógica cambia. Ahí elegiríamos un proyecto según criterios verificables, no según el folleto: que el promotor cotice en bolsa y publique su backlog, que el operador ya gestione propiedades en la isla con cifras de ocupación reales y comprobables, y que el contrato de arrendamiento no prometa rentabilidades garantizadas por encima del 6%, porque ese tipo de promesa casi siempre se compensa con un precio de entrada inflado.
Un paso que muchos compradores se saltan: visitar la isla en temporada baja, no en febrero. Julio o septiembre muestran la ocupación real de la playa y de las carreteras con mucha más honestidad que los meses de máxima afluencia.
Preguntas frecuentes
¿Un backlog de ventas grande garantiza que el edificio se terminará?
No. Es una señal positiva fuerte de demanda y liquidez, pero no una garantía legal. Conviene revisar el historial de proyectos completados del promotor, sus estados financieros y las cláusulas del contrato, incluidas las penalizaciones por retraso en la entrega.
¿Puedo comprar en propiedad plena (freehold) un apartamento con marca en Phuket?
Sí, dentro del cupo del 49% de la superficie vendible del edificio reservado a extranjeros. El 51% restante solo se puede adquirir mediante leasehold, normalmente de 30 años con opciones de renovación. Hay que confirmar el cupo disponible antes de pagar ningún depósito.
¿Cómo se transfiere legalmente el dinero para comprar propiedad en Tailandia?
Los fondos deben llegar desde el extranjero en divisa extranjera, a nombre del comprador, y convertirse a baht dentro de un banco tailandés. El banco emite un formulario FET que certifica el origen de los fondos; sin él, no es posible registrar la propiedad freehold a nombre de un extranjero.
¿Conviene esperar a que bajen los precios en Phuket?
Los precios del mercado primario en la costa oeste están sostenidos por el coste del suelo y es poco probable que caigan de forma generalizada. Es más probable una división: los proyectos sólidos con operador en funcionamiento mantendrán el precio, mientras que los más débiles empezarán a ofrecer descuentos y planes de pago fraccionado. Esperar una corrección generalizada en toda la isla es una mala estrategia para quien necesita una propiedad que se ajuste a un modelo de alquiler concreto.
Fuente: Dzen (hatamatata)