La cifra que debe preocupar a quien compró una villa por sociedad tailandesa
Si eres de los muchos españoles o latinoamericanos que compraron un terreno o una villa en Phuket a través de una empresa tailandesa con accionistas de conveniencia, esto no es una noticia lejana: es una amenaza directa sobre el activo que tienes en propiedad. Los nuevos registros de empresas con señales de propietario nominee cayeron de 561 a 141 en el último periodo reportado, un desplome del 75%. El Ministerio de Comercio tailandés lo confirma sin rodeos: el sistema ya detecta y bloquea estas estructuras antes de que lleguen a inscribirse.
Qué hay detrás del desplome del 75%
El Ministerio de Comercio insiste en que estos 141 nuevos registros son solo la punta del iceberg. La cifra no incluye los miles de estructuras nominee ya existentes que siguen operando hoy en el país. Lo que sí queda claro es la tendencia: los reguladores han mejorado su capacidad para identificar esquemas nominee en el momento mismo de la inscripción, y cada vez rechazan más solicitudes de entrada.
Un dato complementario del Departamento de Desarrollo Empresarial (DBD) confirma el patrón desde otro ángulo: los registros de empresas con participación extranjera de entre el 0,01% y el 49,99% cayeron un 51% en el primer trimestre de 2026 y un 65% entre el 1 y el 31 de mayo de 2026. Se estima que, a mediados de 2026, alrededor de 119.000 empresas entran dentro de la categoría de riesgo.
La normativa que respalda la ofensiva: Orden DBD n.° 2/2026
Esto no es una campaña de presión mediática, sino una política respaldada por reglamento. El Departamento de Desarrollo Empresarial (DBD) emitió la Orden n.° 2/2026, vigente desde el 1 de agosto de 2026, diseñada específicamente para cerrar las vías por las que extranjeros controlaban empresas tailandesas mediante accionistas nominee. La norma amplía la documentación exigida y el escrutinio durante toda la vida de la empresa, no solo en el momento de constituirla, sino en cada cambio posterior de accionariado.
En concreto, la orden obliga a explicar en detalle la estructura de inversión y a demostrar el origen del capital, tanto del inversor extranjero como de sus representantes tailandeses. Ya no basta con presentar papeles en el día de la constitución: cualquier movimiento accionarial futuro puede reabrir la revisión.
Por qué existen las nominee y por qué son ilegales
La Ley de Negocios Extranjeros (Foreign Business Act, 1999) prohíbe a los extranjeros poseer más del 49% de las acciones en empresas tailandesas dedicadas a actividades restringidas, entre ellas la propiedad de terrenos. Los esquemas nominee se diseñaron precisamente para simular el cumplimiento de ese límite: el 51% o más de las acciones aparece formalmente en manos de ciudadanos tailandeses, mientras que quien realmente aporta el dinero y toma las decisiones es el extranjero. En la práctica, esos accionistas tailandeses no ponen capital real ni participan en la gestión, y los tribunales lo interpretan como una forma de eludir la ley.
Las estimaciones de mercado sugieren que entre el 40% y el 60% de las villas construidas sobre terrenos en Phuket y Koh Samui se adquirieron a través de empresas con características de propiedad nominee. El Departamento de Investigaciones Especiales (DSI) ha intensificado las inspecciones en provincias turísticas, particularmente Phuket, Krabi y Surat Thani.
Qué riesgo corre una estructura nominee ya existente
Aquí está el punto que más debería inquietar a quien ya tiene una villa registrada así: el Ministerio de Comercio ha dejado claro que las cifras publicadas no cubren todas las estructuras nominee que operan actualmente en el país. El DSI y el Departamento de Tierras pueden abrir una investigación sobre una empresa existente en cualquier momento, especialmente ante un cambio de accionistas, la venta de un activo o una denuncia de terceros.
Los tribunales tailandeses han ordenado repetidamente la venta forzosa de terrenos cuando se demostró que los accionistas tailandeses actuaban como nominee de un controlador extranjero. Las sanciones bajo la Ley de Negocios Extranjeros llegan hasta 3 años de prisión y multas de hasta 1.000.000 THB, y los accionistas tailandeses también enfrentan responsabilidad penal. Mantener una estructura nominee cuesta habitualmente entre 50.000 y 150.000 THB al año, sin ninguna garantía de que no sea declarada ilegal más adelante.
Las alternativas legales para comprar en Phuket
Recordemos la base legal: los extranjeros no pueden ser propietarios directos de terrenos en Tailandia (Código de Tierras, artículo 86). Pero existen vías perfectamente legales y usadas por miles de compradores extranjeros cada año:
- Arrendamiento a largo plazo (leasehold): contratos de 30 años, con opción de dos renovaciones (30+30+30). El terreno se arrienda a un propietario tailandés mientras la vivienda construida se registra como propiedad del extranjero.
- Condominio en propiedad plena (freehold): la única forma en la que un extranjero puede ser propietario absoluto, siempre que la cuota extranjera en el edificio no supere el 49% de la superficie total. Los fondos deben transferirse desde el extranjero a través de un banco tailandés, obteniendo un certificado FET (Foreign Exchange Transaction) como prueba.
- Usufructo: un derecho de uso vitalicio inscrito ante el Departamento de Tierras.
¿Debería convertir mi empresa nominee en un leasehold?
Depende del caso concreto, pero cada vez tiene menos sentido esperar. La conversión implica que la empresa venda el terreno a una persona física o entidad tailandesa, seguida de un contrato de arrendamiento. El proceso cuesta entre 100.000 y 300.000 THB, incluyendo impuestos y honorarios legales, pero elimina la exposición penal y hace la propiedad transparente y defendible. Los inversores cuyos activos están actualmente en manos de sociedades de conveniencia deberían encargar una auditoría legal ahora, antes de que llegue una inspección por sorpresa.
¿Afectará esto al mercado de condominios?
No de forma directa: los condominios freehold para extranjeros siguen siendo una forma de propiedad totalmente legal y no se ven afectados por esta ofensiva contra las nominee. De forma indirecta, es probable que la demanda de condominios aumente, ya que los inversores que antes compraban villas mediante estructuras nominee podrían desplazarse hacia el apartamento en propiedad plena como alternativa más segura.
En Casas en Tailandia vemos con frecuencia consultas de compradores que ya tienen una villa bajo estructura nominee y quieren saber si están en riesgo real. La respuesta corta es: sí, y conviene actuar con asesoría legal cuanto antes, no esperar a que llegue la notificación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente una empresa nominee en el contexto inmobiliario tailandés?
Es una entidad legal tailandesa en la que el 51% o más de las acciones están formalmente en manos de ciudadanos tailandeses, mientras que un extranjero aporta el capital real y toma las decisiones. Los accionistas tailandeses no suelen invertir dinero propio ni participar en la gestión, y los tribunales lo consideran una forma de eludir la Ley de Negocios Extranjeros.
¿Por qué cayeron tanto los registros de empresas nominee en 2026?
Porque el Ministerio de Comercio endureció la verificación en el momento del registro: ahora examina el origen del capital, la actividad real de los accionistas tailandeses y su capacidad financiera real para pagar la parte de acciones que dicen poseer. Las empresas con rasgos evidentes de esquema nominee simplemente no logran inscribirse.
Si ya tengo una villa comprada mediante una empresa nominee, ¿pueden investigarme?
Sí. El Ministerio de Comercio ha señalado expresamente que las cifras publicadas no cubren todas las estructuras nominee que ya operan en el país. El DSI y el Departamento de Tierras pueden abrir una investigación sobre una empresa existente en cualquier momento, sobre todo ante un cambio de accionistas, la venta de un activo o una denuncia de terceros.
¿Cómo puedo comprar una villa con terreno de forma legal en Tailandia?
La vía principal es el arrendamiento a largo plazo (leasehold), con contratos estándar de 30 años y opción a dos renovaciones (30+30+30). El terreno se arrienda de un propietario tailandés mientras la casa construida se registra como propiedad del extranjero. Otra opción es el usufructo, un derecho de uso vitalicio inscrito ante el Departamento de Tierras.
¿Puede un extranjero tener un condominio en propiedad plena en Tailandia?
Sí. Puede ser propietario absoluto de una unidad de condominio siempre que la cuota extranjera del edificio no supere el 49% de la superficie total. Los fondos deben llegar desde el extranjero a través de un banco tailandés, con certificado FET como comprobante.
¿Tailandia planea permitir la propiedad directa de terrenos a extranjeros?
A fecha de 2026, no hay ninguna iniciativa legislativa en ese sentido sobre la mesa. La reforma del Código de Tierras se discute periódicamente, pero no existe voluntad política de cambio. Los compradores no deberían contar con que esta restricción se levante a medio plazo.
Fuente: Thailand Business News