La cifra que circula en foros de expatriados no es correcta
Si llevas meses leyendo en grupos de Facebook o en webs de agencias que Tailandia "por fin" subió la cuota de propiedad extranjera al 75%, la respuesta corta es: no. En agosto de 2026 la cuota sigue exactamente donde estaba desde 1979, en el 49% de la superficie total vendible de un edificio de condominios. Ninguna ley ha cambiado esto, y la cifra del 75% sigue siendo, por ahora, solo un rumor con mucho eco mediático.
A esto se suma otro malentendido que sí tiene un impacto económico directo en tu bolsillo: desde el 1 de julio de 2026 existe una rebaja del impuesto de transferencia al 0,01% (frente al 2% estándar), pero esa rebaja es exclusiva para ciudadanos tailandeses. Si compras como extranjero, sigues pagando el 2% íntegro. En una propiedad valorada en 10 millones de baht, la diferencia asciende a 199.000 THB (unos 5.700 dólares). No es un detalle menor: es una línea real en tus costes de cierre.
¿Cuánto puede poseer un extranjero en un condominio tailandés?
La Ley de Condominios de Tailandia (Condominium Act, 1979) establece que los extranjeros pueden tener título de propiedad absoluta (freehold) sobre unidades de condominio, pero la suma de toda la propiedad extranjera dentro de un mismo proyecto no puede superar el 49% de la superficie total vendible del edificio. El 51% restante debe estar en manos de ciudadanos tailandeses o de sociedades de mayoría tailandesa.
Esta regla lleva más de cuatro décadas vigente y ha sobrevivido a varias reformas legales sin que su principio central se haya tocado nunca. Es, junto con el precio y la ubicación, uno de los primeros datos que cualquier comprador hispanohablante debería verificar antes de reservar una unidad en Phuket, Pattaya o Bangkok.
¿Por qué se habla tanto de una cuota del 75%?
El debate sobre elevar la cuota al 75% arrancó en 2024, cuando el gobierno de Srettha Thavisin propuso un paquete de medidas para atraer capital extranjero a la economía tailandesa. En paralelo se discutió otra idea llamativa: contratos de arrendamiento (leasehold) de hasta 99 años para extranjeros, frente al límite actual de 30 años.
Ambas propuestas encontraron resistencia entre sectores de la sociedad tailandesa, que advirtieron que una mayor apertura a la propiedad extranjera podría inflar los precios y dejar fuera del mercado a compradores locales. A mediados de 2026, ninguna de las dos iniciativas ha avanzado a un proyecto de ley formal. Fuentes del propio gobierno tailandés describen ambos proyectos como "en estudio", una expresión que en la práctica puede significar años de retraso o, simplemente, que nunca llegue a materializarse.
Si estás planificando tu compra asumiendo que la cuota subirá al 75% o que podrás firmar un leasehold de 99 años, estás apostando por un calendario que, hoy por hoy, nadie puede confirmarte.
La letra pequeña del descuento del impuesto de transferencia
El decreto publicado en la Gaceta Real el 1 de julio de 2026 rebajó el impuesto de transferencia al 0,01%, y varios medios en inglés y en otros idiomas lo reportaron como un descuento general para todos los compradores. Algunas agencias incluso lo anunciaron como "transferencia al 0,01% para todo el mundo". Eso es simplemente inexacto: el texto legal del decreto limita el beneficio a ciudadanos tailandeses que cumplan los requisitos.
Para un inversor internacional que compra un condominio a su nombre, el cálculo es directo: pagas el 2% de impuesto de transferencia sobre el valor tasado de la propiedad, sin excepciones. Esta rebaja para tailandeses estará vigente desde el 1 de julio de 2026 hasta el 30 de junio de 2027, y también se aplica a la comisión de registro de hipoteca, reducida igualmente al 0,01%, otra vez solo para nacionales tailandeses.
Hay, sin embargo, un efecto colateral que sí puede jugar a tu favor. Si vendes tu unidad a un comprador tailandés dentro de esta ventana de descuento (antes del 30 de junio de 2027), el ahorro que obtiene ese comprador en su impuesto de transferencia puede hacer tu propiedad más atractiva en el mercado de reventa. En una unidad de 5 millones de THB, ese ahorro para el comprador tailandés equivale a unos 100.000 THB, una baza de negociación nada despreciable.
Phuket: la cuota se mide por metros cuadrados, no por número de unidades
En Phuket concretamente, y esto lo pasan por alto muchos compradores primerizos, la cuota de propiedad extranjera se calcula por superficie construida, no por cantidad de unidades. Esto significa que unas pocas unidades grandes pueden agotar la cuota disponible de un proyecto mucho más rápido de lo que uno esperaría, dejando fuera a compradores que llegan después aunque el edificio parezca tener plazas libres.
En desarrollos con buena demanda en Phuket, Pattaya y Bangkok, la cuota extranjera suele agotarse antes incluso de que el edificio esté terminado. Quien llega tarde se enfrenta a elegir entre una estructura de sociedad tailandesa (con su propia capa de riesgo legal y de cumplimiento) o un leasehold de 30 años. Ninguna de las dos opciones tiene el mismo peso que la propiedad absoluta directa.
Por eso, antes de entregar cualquier depósito, conviene pedir por escrito al promotor o a la oficina de administración (juristic office) la proporción actual de propiedad extranjera-tailandesa del proyecto, y verificarla de forma independiente en la Oficina de Tierras (Land Office) local.
Lo que un comprador hispanohablante debería hacer hoy
Si estás valorando comprar en Phuket o en otra zona de Tailandia, la recomendación práctica es sencilla: compra según las reglas vigentes ahora mismo, no según lo que podría (o no) aprobarse en el futuro. Comprueba la disponibilidad real de cuota extranjera del proyecto concreto que te interesa, presupuesta el 2% de impuesto de transferencia como comprador extranjero, y si el pago se hace desde el extranjero, asegúrate de transferir en moneda extranjera a través de un banco tailandés para obtener el documento FET (Foreign Exchange Transaction), imprescindible para registrar la propiedad a tu nombre.
Fuente: ReloSale
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar un condominio en Tailandia en 2026?
Sí. Los extranjeros pueden tener título de propiedad absoluta (freehold) sobre una unidad de condominio, siempre dentro del límite del 49% de la superficie total vendible del proyecto. El pago debe transferirse en moneda extranjera a través de un banco tailandés, lo que genera el documento FET necesario para el registro.
¿Es verdad que la cuota subió al 75%?
No. A agosto de 2026 la cuota permanece en el 49%. Existe una propuesta para llevarla al 75%, pero no se ha redactado como proyecto de ley ni se ha presentado al parlamento tailandés.
¿Qué impuesto de transferencia paga un comprador extranjero de condominio?
El estándar del 2% sobre el valor tasado de la propiedad. La tasa reducida del 0,01%, vigente del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027, aplica exclusivamente a ciudadanos tailandeses.
¿Puedo conseguir un leasehold de 99 años en lugar de comprar en propiedad absoluta?
No. Bajo la ley vigente, el plazo máximo de arrendamiento (leasehold) es de 30 años. La idea de un leasehold de 99 años se ha discutido pero nunca se ha aprobado.
¿Qué pasa si la cuota del 49% de un proyecto ya está agotada?
En ese caso, los compradores extranjeros quedan limitados a un leasehold de 30 años o a una estructura de sociedad tailandesa. Ambas opciones conllevan limitaciones y riesgos legales frente a la propiedad absoluta directa.
¿Conviene esperar a que se apruebe la cuota del 75% antes de comprar?
Esperar a una ley que aún está "en estudio" es una apuesta arriesgada, ya que propuestas similares en Tailandia pueden quedar congeladas durante años. Tiene más sentido comprar según las reglas actualmente en vigor y, si te interesa el mercado de Phuket, contar con asesoría local como la de Casas en Tailandia para verificar la cuota disponible antes de firmar nada.