Un comprador entra en la oficina de tierras de Banglamung con un cheque de caja de 4 millones de baht y la lista de accionistas de su empresa tailandesa. Hace un año, ese trámite se habría sellado y registrado en noventa minutos. Desde mayo de 2026, la primera pregunta ya no es sobre el precio: es de dónde viene el dinero, a qué se dedica el comprador y por qué los accionistas tailandeses que controlan el 51% de la empresa nunca han cobrado un solo baht en dividendos.
¿Qué cambió exactamente en mayo de 2026?
El Departamento de Tierras de Tailandia envió tres circulares marcadas como 'más urgentes' a las 76 oficinas provinciales del país. No se trata de una ley nueva. Es un mecanismo unificado de aplicación de artículos del Código de Tierras que llevan dos décadas en vigor pero que cada provincia interpretaba a su manera. La diferencia real está en el enfoque: la supervisión ya no ocurre solo el día del registro, en una visita. Ahora es continua, y una compraventa cerrada en 2019 puede volver a examinarse en un ciclo de revisión de 2027.
Esto interesa especialmente a quien compró, hace años, a través de una empresa tailandesa pensando que el expediente quedaba cerrado para siempre. Ya no es así.
Los dos umbrales que activan la revisión: 2 y 5 millones de baht
Hay dos cifras que todo comprador debe memorizar antes de ir a firmar.
| Umbral | Qué activa | Qué se revisa |
|---|---|---|
| 2.000.000 baht | Pago en efectivo por encima de esta cifra | Origen de los fondos, ingresos, ocupación y situación financiera general del comprador |
| 5.000.000 baht | Valor catastral (tasado) de la propiedad, sea cual sea la forma de pago | La misma revisión reforzada, incluso si se paga con transferencia bancaria |
El umbral de 2 millones de baht no es casual: queda por debajo del precio de casi cualquier villa con terreno, pero deja fuera la mayoría de operaciones domésticas corrientes entre tailandeses en provincias. Es, en la práctica, un filtro calibrado para el segmento de mercado orientado a extranjeros. Varios bancos han endurecido también su propio filtro y ahora piden tres meses de extractos bancarios antes de liberar fondos vinculados a la compra de una empresa.
Por qué la estructura de la empresa tailandesa nunca fue legal del todo
El Código de Tierras tailandés prohíbe a los extranjeros poseer terreno de forma directa, con muy pocas excepciones. El mercado respondió hace décadas con una fórmula conocida por cualquier expatriado en Phuket: una sociedad limitada tailandesa con un 49% en manos del extranjero y un 51% repartido entre accionistas tailandeses que, en la práctica, no aportaron capital, no participaron en la gestión y muchas veces ni siquiera sabían que figuraban como propietarios de una villa de 25 millones de baht.
Los abogados vendieron este montaje durante años como una solución que funcionaba. Formalmente, nunca lo fue: el artículo 113 del Código de Tierras prohíbe expresamente que un ciudadano tailandés posea terreno en nombre de un extranjero.
Lo que ha cambiado no es la letra de la ley, sino la capacidad del Estado para ver el conjunto de una vez. Antes de 2026, cada oficina de tierras trabajaba en su propio silo de información: una empresa registrada en Bangkok podía comprar terreno en Surat Thani sin que nadie cruzara sus registros del Departamento de Desarrollo Empresarial (DBD) con el registro de propiedad. Ahora existe una base de datos centralizada y actualizada de forma continua sobre todas las personas jurídicas propietarias de terreno, que cierra ese vacío.
Phuket, primera línea de la fiscalización
En Phuket, más de 600 empresas ya están bajo la lupa del Departamento de Investigación Especial (DSI) y del Ministerio de Comercio, dentro de una campaña que se intensificó todavía más desde el 1 de agosto de 2026 con la Orden 2/2569.
Ser señalada para revisión no equivale a una condena. Es un filtro, no un veredicto. Las empresas marcadas como de alto riesgo (según el porcentaje de propiedad extranjera y otros criterios) pasan a una revisión más profunda: registro de accionistas, expedientes en el DBD, contratos y, en algunos casos, visitas al terreno para comprobar cómo se usa realmente la propiedad.
Lo que esto significa en la práctica al firmar
Hay un coste real que pocos vendedores mencionan: el tiempo. Una revisión de este tipo no implica irregularidad, pero sí retrasa el proceso. Una operación que antes se cerraba en una sola visita ahora puede alargarse entre dos y cuatro semanas si la oficina pide extractos bancarios, justificación de ingresos o explicación del origen de los fondos. Quien viaje expresamente para firmar debería reservar margen de días, no asumir que el cierre será el mismo día.
Nuestra postura en Casas en Tailandia es clara: la empresa tailandesa como vehículo para comprar una vivienda de uso personal ha agotado su ciclo. No porque todas las estructuras existentes vayan a desmontarse de la noche a la mañana, sino porque el riesgo que arrastran ya no tiene fecha de caducidad, y esa incertidumbre es difícil de vender cuando llega el momento de revender la propiedad. Para quien compra para vivir o alquilar, un condominio dentro de la cuota de propiedad extranjera (hasta el 49% de la superficie total de un edificio, según la Ley de Condominios) o un arrendamiento de terreno a largo plazo correctamente registrado ofrecen una previsibilidad que la vía societaria ya no puede garantizar.
Dicho esto, si tu empresa tailandesa gestiona un negocio real, un hotel, un restaurante, una explotación agrícola, con ingresos, impuestos, nóminas y accionistas tailandeses que de verdad invirtieron capital, nada de esto te afecta. Son precisamente las estructuras que la ley siempre quiso proteger. El problema nunca fue la forma societaria en sí, sino que, en nueve de cada diez casos, esa forma era una cáscara vacía.
Un aviso que conviene tomarse en serio: intentar 'limpiar' una estructura a última hora, comprando acciones adicionales o cambiando accionistas justo antes de una operación, suele llamar la atención en vez de evitarla. Los investigadores revisan el historial del registro de accionistas y de los expedientes del DBD, y una reorganización repentina de la propiedad en una empresa sin ingresos se lee exactamente como lo que es.
El paso práctico que conviene dar ahora
Saca tu escritura de propiedad y los documentos de constitución de tu empresa y haz tu propia auditoría de la estructura antes de que lo haga la oficina de tierras por ti. Si la estructura está vacía, es mucho mejor abordarlo en tus propios términos y en tu propio calendario que esperar a que llegue una notificación.
Fuente: Calinka Thailand (Dzen)