Un comprador que transfiere 120.000 dólares desde Moscú para pagar un condo en Phuket puede tener el dinero en la cuenta del promotor tailandés en 48 horas y aun así no poder registrar la propiedad. Falta un papel: el FET, el certificado que confirma que la divisa entró al país y se convirtió en baht dentro de un banco tailandés. Sin ese documento, el Departamento de Tierras simplemente no inscribe la titularidad extranjera. Este es el problema real que enfrentan los compradores rusos en 2026, no si pueden comprar (pueden), sino cómo debe viajar el dinero para que ambos países, Rusia y Tailandia, acepten el rastro documental.
Respuesta rápida: existen tres canales de pago legales desde Rusia hacia Tailandia: transferencia desde una cuenta personal en un banco ruso, transferencia desde una cuenta bancaria extranjera declarada, o efectivo declarado en ambas fronteras. Solo las dos primeras rutas, cuando el dinero pasa por un banco tailandés, generan el FET necesario para el freehold. El efectivo por sí solo no lo genera.
¿Por qué el efectivo no resuelve nada en Tailandia?
Se puede entrar a Tailandia con dinero en efectivo. La normativa permite declarar montos superiores a 10.000 dólares al salir de la Unión Económica Euroasiática (EAEU) y superiores a 20.000 dólares al entrar a Tailandia. Hasta ahí, sin problema.
El problema aparece en el banco. El FET (Foreign Exchange Transaction) es un documento que emite un banco tailandés y que certifica que la divisa llegó desde el extranjero y se cambió a baht en suelo tailandés. Una maleta de billetes no genera ese trámite bancario, por lo que el registro en freehold queda bloqueado. Para arrendamientos (leasehold) a 30 años, varias oficinas de tierras en Phuket vienen pidiendo el mismo FET desde hace años, aunque no siempre sea obligatorio por ley. La recomendación práctica: estructurar el pago para poder obtener un FET aunque de momento no se exija, porque revertir esa decisión después de pagar es mucho más difícil que planificarla antes.
Las tres rutas legales, explicadas una por una
La arquitectura de pago que recomienda el sector para 2026 es consistente: transferir en moneda extranjera, idealmente desde una cuenta en un tercer país a nombre del comprador, directamente a un banco tailandés, que emite el FET a nombre de esa misma persona para que coincida con quien queda registrado en el título.
Las tres vías que sí encajan dentro de la Ley Federal 173-FZ de regulación y control de divisas de Rusia son:
- Transferencia desde la cuenta personal del comprador en un banco ruso.
- Transferencia desde una cuenta bancaria extranjera ya declarada ante Hacienda rusa.
- Efectivo declarado en ambas fronteras, útil para gastos menores pero no para el registro freehold.
Desde que la mayoría de bancos rusos quedaron desconectados de SWIFT, el ecosistema de pagos para inmuebles en el extranjero se reconstruyó casi desde cero. Agentes de pago, transferencias de terceros, maletas de efectivo y cadenas cripto surgieron como soluciones alternativas. Algunas caben dentro de la ley; otras se acercan peligrosamente al artículo 193.1 del Código Penal ruso, que sanciona la evasión de repatriación de fondos en moneda extranjera.
¿Se puede usar un agente de pago? ¿Cómo se elige uno serio?
Sí, y de hecho es la vía más usada en la práctica cuando el comprador no tiene cuenta en un banco extranjero. Pero hay una condición innegociable: el agente debe tener licencia específica para operar con personas físicas, no una licencia corporativa de comercio exterior.
El documento crítico es el contrato de servicio (poder notarial o contrato de agencia), que debe indicar explícitamente que el propósito es 'pago de bienes inmuebles'. Nunca debe decir 'servicio de transferencia' y mucho menos 'suministro de mercancías'. Un recibo en efectivo por el servicio prestado es la señal más simple de que el agente opera con transparencia dentro de Rusia.
Para verificar a un agente conviene pedir: su número de registro, el contrato de agencia, la prueba de autorización para trabajar con particulares y ejemplos de pagos anteriores ya completados. Si no hay recibo en efectivo, es motivo para descartarlo.
El coste de mercado ronda el 1% al 2,5% del monto de la operación, más el diferencial de cambio. Entre proveedores, la diferencia de precio puede llegar a 1,5% del presupuesto total del trato, así que comparar antes de comprometerse tiene sentido económico, no solo de seguridad jurídica.
Los errores que hunden una compra bien intencionada
Pagar bajo documentación de comercio exterior. Es el error más común: se envía el dinero como pago de mercancías o equipos cuando en realidad se está comprando un condo. Esto constituye una transferencia bajo pretexto falso, con riesgo de exigencia de repatriación, multa bajo el artículo 15.25 del Código Administrativo ruso o, en sumas mayores, responsabilidad penal bajo el artículo 193.1. La mitigación es simple: leer el propósito declarado del pago antes de enviar fondos y alejarse de cualquier trato que mencione 'mercancías'.
Una cadena de remitentes rota. El dinero lo recibe en Rusia una empresa, pero llega al promotor tailandés desde una entidad completamente distinta. Conviene exigir que el pagador final esté nombrado en el contrato y pedir ejemplos de pagos anteriores ya completados con ese mismo circuito.
Pago desde un tercero sin relación con el comprador. Los promotores tailandeses cada vez rechazan más fondos que llegan de personas sin conexión con el comprador real. El propósito del pago debe indicar el nombre completo del comprador, el nombre del proyecto y el número de unidad.
Liquidar en criptomonedas. Bajo la 173-FZ, los activos digitales no califican ni como moneda rusa ni como moneda extranjera. No hay una prohibición explícita, pero tampoco existe un documento de respaldo en el lado ruso. Solo tiene sentido usar cripto si se puede explicar completamente el rastro de fondos ante Hacienda al momento de una eventual repatriación.
Apostar a la invisibilidad. Mientras nadie mire, no hay preguntas. Pero el escrutinio suele aparecer en un divorcio, una auditoría fiscal o al intentar repatriar ganancias tras una venta. La mitigación aquí es armar el expediente completo desde el primer día: contrato, recibo, orden de pago, FET, acuse de recibo del promotor, y conservarlo durante una década aproximadamente.
No hay intercambio automático de datos sobre bienes raíces, pero sí sobre cuentas
Esto merece aclararse porque genera falsa tranquilidad: no existe intercambio automático de información sobre transacciones inmobiliarias entre Tailandia y Rusia. Sin embargo, la información de cuentas financieras sí se comparte entre jurisdicciones, lo que reduce, pero no elimina, el escrutinio posible.
La consecuencia práctica aparece casi siempre en la salida, no en la entrada. Al vender la propiedad y repatriar fondos a Rusia, habrá que explicar cómo salió el capital originalmente. Sin una orden de pago correcta, esa explicación se desmorona rápido.
Mi recomendación, con la salvedad correspondiente
Si el presupuesto permite abrir una cuenta en un banco de un tercer país, esa es la ruta más limpia: transferencia directa desde esa cuenta a un banco tailandés, conversión a baht, FET a nombre del comprador. Es la que menos fricción genera con ambos sistemas regulatorios.
Cuando eso no es viable, la segunda mejor opción es un agente de pago licenciado para personas físicas, con contrato de agencia que diga explícitamente 'pago de bienes inmuebles' y recibo en efectivo. Esta salvedad importa: si el presupuesto de la operación es modesto y el comprador ya tiene residencia fiscal fuera de Rusia hace más de 183 días, buena parte de esta complejidad deja de aplicar, porque el pago simplemente no involucra a un banco ruso.
Lo que no recomiendo bajo ninguna circunstancia es aceptar la oferta de 'simplificar' el trámite disfrazando el propósito del pago en cualquier etapa. Ahorrarse un punto porcentual de comisión nunca vale el riesgo de construir toda la operación sobre documentos falsificados. Revisar el propósito declarado en el contrato y pedir un FET de muestra de operaciones anteriores del mismo promotor son dos pasos que, por sí solos, cierran la mayoría de los riesgos.
Para una primera compra, vale la pena viajar a Phuket en persona. Inspeccionar la propiedad, reunirse con un abogado y firmar en la oficina del promotor ahorra meses de correspondencia de ida y vuelta. En Casas en Tailandia solemos ver que las operaciones que se cierran así, con visita presencial, tienen muchos menos problemas documentales después.
Preguntas frecuentes
¿Puede un ciudadano ruso comprar un condo en Tailandia en 2026?
Sí. No existe ninguna prohibición ni del lado tailandés ni del ruso. Los extranjeros pueden tener freehold dentro de la cuota del 49% de la superficie habitable total de un condominio; el resto se estructura como leasehold o a través de una entidad tailandesa.
¿Qué es exactamente el FET y por qué es tan importante?
Es una confirmación bancaria de que la divisa extranjera llegó desde el exterior y se cambió a baht dentro de Tailandia. Sin él, el Departamento de Tierras no registra la propiedad extranjera de una unidad de condominio.
¿Puedo simplemente llevar efectivo y pagarle directo al promotor?
Se puede llevar efectivo, declarando montos superiores a 10.000 dólares al salir de la EAEU y superiores a 20.000 dólares al entrar a Tailandia. Pero este tipo de pago no genera un FET, lo que significa que el registro en freehold no será posible.
Llevo más de 183 días viviendo fuera de Rusia. ¿Me siguen aplicando los controles de divisas rusos?
Si el pago se origina desde una cuenta extranjera, ningún banco ruso interviene en la transacción. Sin embargo, la obligación de notificar al Servicio Federal de Impuestos sobre la apertura de una cuenta en el extranjero se mantiene, aunque algunos requisitos de reporte se levantan para quienes pasaron más de 183 días fuera de Rusia en un año determinado.
¿Qué debe decir la referencia del pago al enviar dinero a Tailandia?
El nombre completo del comprador, el nombre del proyecto y el número de unidad. Si además hay que especificar el estatus de freehold o leasehold depende de cada promotor, así que conviene confirmarlo directamente con el vendedor.
Fuente: Realty-Phuket.com