Si tienes una villa en Phuket registrada a nombre de una empresa tailandesa con socios locales que nunca pusieron un baht de su bolsillo, este es el momento de prestar atención. El Departamento de Desarrollo Empresarial de Tailandia (DBD) acaba de poner bajo revisión formal a 36.277 empresas con vínculos extranjeros que poseen terrenos en el país, la operación de fiscalización más grande contra estructuras 'nominee' en años. Durante mucho tiempo, miles de extranjeros usaron sociedades tailandesas como puente legal para comprar villas y terrenos. Ese puente ahora está siendo inspeccionado ladrillo por ladrillo.
La respuesta rápida, para quien tiene prisa
- 36.277 empresas con participación extranjera están bajo revisión del DBD por su cumplimiento de la ley de tierras tailandesa.
- El foco principal son 31.516 empresas donde el capital extranjero declarado se mantiene por debajo del 49%, estructura habitual cuando se usan accionistas tailandeses 'nominee' (testaferros).
- El Código de Tierras prohíbe la propiedad directa de terrenos por extranjeros; una empresa de mayoría tailandesa es la única vía legal, y es precisamente su uso indebido lo que ahora se persigue.
- Las sanciones por estructuras nominee llegan hasta 1 millón de THB y/o 3 años de prisión según la Ley de Negocios Extranjeros (Foreign Business Act), pero el riesgo más grave es la venta forzosa del terreno en un plazo de 180 días.
- La revisión abarca 16 provincias, incluyendo el área metropolitana de Bangkok y destinos turísticos como Phuket, Surat Thani (Koh Samui) y Chonburi.
- Si tienes un terreno o villa a través de una empresa tailandesa, conviene encargar cuanto antes una auditoría legal de la estructura societaria.
¿Por qué Tailandia actúa justo ahora?
Según la información publicada por el medio tailandés Thairath, la presión sobre las estructuras nominee viene creciendo desde 2022, cuando comisiones parlamentarias empezaron a debatir la compra masiva de tierras extranjeras en zonas turísticas. La combinación de presión política, subida de precios del suelo y preocupación pública por la concentración de capital extranjero en ubicaciones premium aceleró el proceso hasta llegar a esta revisión masiva en 2026.
La revisión no se limita a un solo mercado vacacional: cubre 16 provincias, entre ellas Bangkok y cinco provincias colindantes, además de diez provincias turísticas importantes como Chonburi, Surat Thani y Phuket. Esto confirma que no se trata de una campaña puntual contra un destino concreto, sino de un giro de política a escala nacional.
¿Qué es exactamente una estructura 'nominee' y por qué es ilegal?
La Ley de Negocios Extranjeros de 1999 (Foreign Business Act) define como 'empresa extranjera' a cualquier entidad con más del 49% de capital extranjero. Las empresas que quedan por debajo de ese umbral se tratan como tailandesas y, como tales, pueden poseer terrenos con normalidad.
El problema es que en miles de estas sociedades, los accionistas tailandeses figuran solo sobre el papel: nunca aportaron capital, no participan en las decisiones y no reciben beneficios reales. El control efectivo está en manos del inversor extranjero, algo que la ley tailandesa prohíbe expresamente. El DBD no se conforma con revisar el registro de accionistas: está investigando quién toma realmente las decisiones, quién financió la compra del terreno y quién se queda con los ingresos.
Conviene recordar el marco legal de fondo: el Land Code Act B.E. 2497 (1954) prohíbe a los extranjeros poseer terrenos de forma directa, con una excepción muy estrecha para proyectos aprobados por la Junta de Inversiones (BOI) que exigen una inversión mínima de 40 millones de THB.
¿Qué tan extendida está esta práctica en Phuket?
Las estimaciones de mercado sugieren que hasta un 60-70% de las villas en manos extranjeras en Phuket están registradas a través de empresas tailandesas con accionistas nominee. Es una cifra que da una idea real de cuánta gente en la comunidad hispanohablante que ha invertido en la isla podría verse afectada.
La fiscalización ya tiene antecedentes concretos en la propia Phuket. En una acción relacionada, la fase 4 de una campaña contra la red de testaferros en la isla, en agosto de 2026, terminó con 16 personas procesadas (10 tailandesas y 6 extranjeras, incluyendo ciudadanos canadienses, rusos y un kazajo) vinculadas a negocios operados bajo propiedad nominal.
Una investigación más amplia sobre tenencia de tierras en Phuket examinó 361 empresas, de las cuales 149 entidades legales fueron identificadas como propietarias de terrenos con participación extranjera sospechosa. El resultado: 114 demandas judiciales presentadas y 39 multas impuestas.
¿Y los propietarios de condominios están a salvo?
Sí, completamente. Los condominios quedan fuera de esta revisión: los extranjeros pueden poseer unidades en propiedad plena (freehold) de forma directa, siempre que la cuota extranjera del edificio se mantenga por debajo del 49%. La revisión del DBD se aplica exclusivamente a empresas que poseen terrenos, un régimen distinto al que regula la Ley de Condominios de 1979.
¿Cómo puede un extranjero ser propietario legal en Tailandia?
Existen varias vías legales bien establecidas:
- Arrendamiento a largo plazo (leasehold) de terreno por 30 años, con opciones de renovación (aunque la renovación no está garantizada legalmente).
- Ser propietario de la construcción por separado, mientras se arrienda el terreno sobre el que se asienta.
- Formar una joint venture genuina con un socio tailandés que participe de verdad en el negocio y en la financiación, no un testaferro de fachada.
- Comprar una unidad de condominio en propiedad plena (freehold).
En cuanto a costes: los inmuebles vendidos bajo leasehold suelen ser entre 15% y 30% más baratos que un equivalente en freehold. La diferencia clave es simple: en leasehold alquilas el uso del terreno a largo plazo, no lo posees.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden quitar el terreno si mi empresa no pasa la revisión?
Sí. Si el DBD determina que los accionistas tailandeses de tu empresa son testaferros (nominees), el Departamento de Tierras puede ordenar la venta de la propiedad en un plazo de 180 días. Si no se concreta la venta, las autoridades pueden subastar el terreno directamente.
¿Esto afecta a mi condominio en Phuket o Koh Samui?
No. La revisión del DBD se aplica únicamente a empresas que poseen terrenos. La propiedad directa de condominios bajo la Ley de Condominios de 1979 es un régimen separado que permite a los extranjeros poseer hasta el 49% de la superficie total de un edificio.
Ya tengo un terreno a través de una empresa tailandesa, ¿qué hago ahora?
Lo primero es encargar una auditoría legal independiente de la estructura societaria. Si el montaje resulta vulnerable, un abogado puede plantear alternativas: convertirlo en leasehold, incorporar a un socio tailandés real y activo en el negocio, o vender el terreno conservando derechos sobre la construcción.
¿Hay riesgo penal para los directores extranjeros de estas empresas?
Sí. La Foreign Business Act contempla penas de hasta 3 años de prisión por operar un negocio prohibido a extranjeros, y usar accionistas nominee para eludir la ley se considera una infracción directa de esa norma.
La magnitud de esta revisión, que abarca 36.277 empresas en 16 provincias, apunta a un cambio de política sistémico y duradero, no a una campaña aislada. Para los inversores internacionales, el mensaje es claro: la era de las estructuras nominee sin control para comprar tierras tailandesas está llegando a su fin. Quienes reestructuren a tiempo protegerán tanto su patrimonio como su tranquilidad; quienes ignoren la señal se exponen a ventas forzosas y procesos penales.
En Casas en Tailandia recomendamos, ante cualquier duda sobre la estructura legal de una propiedad, hacer una revisión con abogados locales antes de firmar nada.
Fuente: Thairath