Si llevas tiempo mirando villas en Phuket o mansiones en Bangkok, probablemente ya hayas oído hablar de las estructuras con 'nominee': una empresa tailandesa que, sobre el papel, pertenece a socios locales, pero cuyo verdadero dueño eres tú. Durante décadas fue el atajo no oficial para que un extranjero controlara terreno tailandés. En 2026 esa práctica ha dejado de ser un secreto a voces y se ha convertido en el blanco directo de una investigación de gran escala.
Las autoridades tailandesas investigan actualmente 33 propiedades de lujo con un valor conjunto de 1.270 millones de baht (unos 35 millones de dólares), sospechosas de usar estructuras de testaferro para ocultar la titularidad real de compradores extranjeros. La pesquisa se concentra en los distritos de Pattanakarn y Krungthep Kreetha, en Bangkok, según recoge The Nation Thailand. No es un caso aislado: es la señal más clara hasta ahora de que Tailandia está pasando de las advertencias a la aplicación efectiva de la ley.
¿Qué es exactamente una estructura 'nominee'?
El mecanismo es sencillo de entender y por eso se volvió tan popular: un extranjero constituye una empresa tailandesa (Thai Co., Ltd.) en la que, formalmente, el 51% de las acciones pertenece a accionistas tailandeses. Esa empresa compra el terreno y la vivienda, pero el control real y el beneficio económico son del socio extranjero. La ley tailandesa considera esto una elusión directa tanto de la Foreign Business Act como del Land Code, el código de tierras que rige la propiedad en el país.
Esto no es un vacío legal nuevo que alguien haya descubierto: es una práctica tolerada de facto durante años, un 'gray norm' del mercado, que ahora se está persiguiendo con recursos reales.
Los números de la redada, en detalle
- El valor promedio de cada propiedad investigada ronda los 38,5 millones de baht (aproximadamente 1,07 millones de dólares), lo que confirma que el foco está puesto en el segmento premium de villas, no en viviendas modestas
- La investigación está siendo liderada por el Department of Lands junto con el Department of Special Investigation (DSI)
- El operativo se centra en casas y villas con terreno propio, no en condominios, porque el conflicto legal nace específicamente de la titularidad de la tierra
Paralelamente, y de forma aún más contundente, se ha ejecutado un barrido en el sur del país que golpea directamente al corazón del mercado inmobiliario para extranjeros:
- Un operativo en Phuket, Phangnga y Krabi movilizó a más de 500 funcionarios
- Se emitieron 40 órdenes de arresto aprobadas y se ejecutaron 13 órdenes de registro
- El resultado: 48 sospechosos detenidos (27 tailandeses y 21 extranjeros, entre ellos ciudadanos de Israel, Francia, Polonia, Suiza, Reino Unido, Países Bajos, Rusia y Sudáfrica)
- Se incautaron activos por un valor aproximado de 1.050 millones de baht, repartidos en 89 parcelas de terreno
Estos datos aparecen recogidos por Bangkok Post y The Phuket News, y confirman que esto no es un caso puntual en la capital, sino una estrategia nacional coordinada.
¿Por qué Phuket es especialmente vulnerable?
Si compras o piensas comprar en la isla, este dato debería llamarte la atención: las estimaciones de mercado sugieren que hasta el 70% de las villas en Phuket propiedad de extranjeros están estructuradas mediante algún tipo de arreglo con testaferros. Esto convierte a Phuket, junto con Koh Samui, Pattaya y Hua Hin, en las zonas de mayor concentración de villas de lujo en manos extranjeras y, por tanto, en las zonas donde más actividad de fiscalización cabe esperar en los próximos meses.
Además, ya en 2025 Tailandia había empezado a endurecer los controles sobre empresas tailandesas con participación extranjera, incorporando verificaciones de accionistas a través del sistema del DBD (Department of Business Development). La redada de 2026 no surge de la nada: es la continuación lógica de ese proceso.
¿Qué dice la ley tailandesa sobre la propiedad extranjera?
La Sección 86 del Land Code prohíbe expresamente que un ciudadano extranjero sea propietario directo de tierra en Tailandia. Es la base legal que hace ilegales las estructuras de nominee, por muy extendidas que estén en la práctica.
Las sanciones no son simbólicas:
- Bajo la Foreign Business Act (1999), las multas pueden alcanzar 1 millón de baht y/o penas de prisión de hasta 3 años
- El Land Code exige además la venta forzosa del terreno en un plazo de 180 días desde que se detecta la infracción
- Si no se produce la venta en ese plazo, la propiedad pasa a manos del Estado
- Existen precedentes reales: varias villas en Koh Samui fueron confiscadas en 2024
Dicho de otro modo: si compraste una villa a través de un nominee y se detecta la infracción, un tribunal puede ordenar la venta del inmueble en un plazo de seis meses. Si no aparece comprador, el activo se pierde por completo.
Las alternativas legales que sí funcionan
La buena noticia es que existen caminos perfectamente legales para invertir en Tailandia sin asumir este riesgo:
- Comprar un condominio bajo la cuota de propiedad extranjera (freehold): la ley permite que hasta el 49% de las unidades de un proyecto sean propiedad directa de extranjeros, sin ninguna estructura intermedia. Este mercado permanece completamente al margen de la actual ola de fiscalización.
- Leasehold a 30 años con opciones de renovación: puedes arrendar el terreno por 30 años, con derecho a renovar por dos períodos adicionales, mientras que la construcción sobre ese terreno sí puede registrarse a tu nombre. Es el mecanismo más común y seguro para quien busca una casa con jardín y terreno propio.
- Empresa tailandesa genuina, no nominee: comprar a través de una sociedad tailandesa con operación comercial real y socios locales legítimos también es posible, pero requiere asesoría legal seria y verificable, no una simple firma de conveniencia.
¿Sigue siendo buen momento para invertir en Tailandia?
Sí, siempre que la estructura legal sea la correcta. El mercado de condominios permanece totalmente abierto y sin restricciones nuevas. Las rentabilidades por alquiler en Bangkok se mantienen en torno al 5-7% anual, mientras que las propiedades gestionadas profesionalmente en Phuket pueden alcanzar entre 8% y 10%. La clave, ahora más que nunca, es trabajar con abogados con licencia y evitar cualquier estructura en zona gris, por muy habitual que parezca entre otros compradores extranjeros.
En el corto plazo, es probable que aumente la oferta en el mercado secundario, a medida que algunos propietarios se apresuren a vender antes de que la fiscalización llegue a su zona. Esto podría abrir una ventana de oportunidad interesante para compradores dispuestos a adquirir una villa en leasehold a un precio reducido.
En Casas en Tailandia lo vemos así: esto no es una crisis del mercado, es una normalización necesaria. Tailandia avanza hacia mayor transparencia, y los inversores que estructuren su compra dentro de la legalidad serán quienes salgan beneficiados a medio plazo. La regla más clara para 2026 es esta: una estructura de compra legalmente sólida importa más que el precio de etiqueta. Ahorrar en asesoría legal puede costarte la inversión completa.
Fuente: The Nation Thailand