Si hace tres años preguntabas en una inmobiliaria de Phuket quién estaba comprando, la respuesta era casi automática: rusos y chinos, alrededor del 70% de los visitantes a proyectos de condominios nuevos. En 2026 esa foto ya no existe. El capital que hoy firma contratos llega de India, Oriente Medio y Asia Central, y el valor medio de las operaciones ha subido entre un 18% y un 22% respecto a 2023. El propio Bangkok Post ha documentado este cambio estructural en la demanda extranjera, y para cualquier inversor hispanohablante que mire Tailandia como destino, es una señal que conviene entender antes de mover el dinero.
Phuket sigue siendo el mercado inmobiliario turístico de referencia en Tailandia, pero el perfil de quien compra ha cambiado de arriba abajo: es más joven, compra pensando en alquilar más que en pasar vacaciones propias, y mira el rendimiento antes que el estilo de vida. Veamos qué ha cambiado realmente y cómo está moviendo precios, zonas y tipos de propiedad.
La respuesta rápida
- Los compradores indios han pasado de representar un 4-5% de los compradores extranjeros de Phuket en 2023 a un estimado 12-15% en 2026
- El precio medio por metro cuadrado en proyectos nuevos de la costa oeste ha alcanzado los 180.000-220.000 THB (aproximadamente 5.100-6.300 dólares)
- Los compradores rusos siguen entre los cinco grupos principales, pero su cuota ha bajado del 25-30% a aproximadamente un 15-18%
- Los compradores chinos se han retirado con fuerza por los controles de capital más estrictos y la desaceleración económica en China
- Entre los nuevos actores destacan compradores de Emiratos Árabes Unidos, Arabia Saudí, Kazajistán y Uzbekistán, que en conjunto representan un 8-10% de la demanda
- Las villas prime (30 millones de THB en adelante) registran un crecimiento de ventas del 25% interanual
¿Por qué se están yendo los compradores chinos?
El motivo principal es la aplicación mucho más estricta de los controles de salida de capital en China. El límite anual nominal de 50.000 dólares por persona no ha cambiado, pero los bancos escrutan ahora las transacciones con lupa. A eso se suma una desaceleración del mercado inmobiliario doméstico chino, que ha enfriado el apetito por invertir fuera del país.
Los números que definen el mercado en 2026
- Phuket recibió 9,4 millones de turistas extranjeros en 2025, según datos de la Autoridad de Turismo de Tailandia, un 11% más que en 2024, un flujo que sostiene directamente el mercado de alquiler
- Los extranjeros pueden ser propietarios de condominios en Tailandia bajo la cuota de propiedad plena (freehold), limitada al 49% de la superficie vendible por proyecto; las villas se estructuran habitualmente mediante arrendamientos de 30+30+30 años o a través de una empresa tailandesa
- La rentabilidad por alquiler de condominios de calidad en Bang Tao y Laguna Phuket ronda el 6-8% neto anual, mientras que las villas premium rinden un 4-6%
- El crecimiento de precios en Chalong, Nai Harn y Rawai ha llegado al 30-40% en los últimos dos años, mientras que Mai Khao y Natai, en el norte, siguen siendo un 20-25% más baratas, lo que ofrece un punto de entrada más accesible
- Los compradores indios suelen preferir estudios y unidades de un dormitorio de entre 4 y 8 millones de THB, mientras que los inversores de Oriente Medio se inclinan por villas desde 25 millones de THB
- La oferta de suelo en la costa oeste de Phuket está prácticamente agotada: los promotores locales calculan que solo quedan 3-5 años de inventario edificable
- Las autoridades tailandesas debaten elevar la cuota de propiedad plena al 75% en proyectos seleccionados durante 2025-2026, aunque todavía no se ha aprobado ninguna ley
- Según Bangkok Post, se espera que el mercado de lujo de Phuket se mantenga fuerte durante 2026, con las villas superando a los condominios gracias a las residencias de marca y los servicios integrados, que atraen a compradores extranjeros de alto poder adquisitivo hacia zonas como Bang Tao, Layan, Kamala y Cherng Talay
¿Qué zonas de Phuket ofrecen mejor potencial de inversión ahora mismo?
Bang Tao y Laguna son un mercado ya maduro, con buena liquidez y un comportamiento estable del alquiler. Mai Khao y Natai, en el norte, ofrecen precios de entrada más bajos y recorrido al alza a medida que se desarrolla la infraestructura. Rawai y Nai Harn, en el sur, siguen siendo populares entre compradores europeos, pero ya muestran señales de sobrecalentamiento.
¿Cuánto cuesta un apartamento en Phuket en 2026?
Un estudio de 28-35 m² en un desarrollo nuevo de la costa oeste cuesta entre 4 y 7 millones de THB (115.000-200.000 dólares). Una unidad de dos dormitorios ronda los 8-15 millones de THB. Las villas con vista al mar y piscina privada arrancan en 20-25 millones de THB.
¿Se puede comprar una propiedad en Phuket a plazos?
Sí. La mayoría de los promotores ofrecen planes de pago durante la construcción, típicamente con un 30% en la reserva y firma del contrato, y el 70% restante en la entrega. Algunos proyectos reparten los pagos en 12-24 meses.
¿Qué rentabilidad de alquiler puedo esperar realmente?
Con una gestión profesional, un condominio bien ubicado puede generar un 6-8% de rentabilidad neta anual, tras descontar gastos de gestión, suministros e impuestos. La estacionalidad importa: la ocupación máxima va de noviembre a abril.
¿Qué impuestos paga un propietario extranjero en Phuket?
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Tasa de transferencia | 2% del valor tasado, normalmente repartida con el vendedor |
| Impuesto de timbre (stamp duty) | 0,5% |
| Impuesto sobre la renta por venta | escala progresiva según el tiempo de tenencia; a partir de 5 años el tipo efectivo baja significativamente |
| Impuesto anual sobre la propiedad | para viviendas de hasta 50 millones de THB, tipo nominal del 0,02% |
¿Merece la pena visitar las propiedades en persona antes de comprar?
Sin duda. Las fotos y los renders no transmiten la calidad real de construcción, la distancia efectiva hasta la playa ni el estado de la infraestructura del vecindario. Reservar alojamiento cerca de los proyectos preseleccionados y planear una ruta de visitas es un paso que compensa antes de comprometer capital.
¿Existe riesgo de burbuja en el mercado de Phuket?
Por ahora no hay señales clásicas de burbuja. Los precios suben, pero el aumento está respaldado por fundamentos como la escasez de suelo, la llegada creciente de turistas y mejoras de infraestructura, incluida la nueva terminal del aeropuerto y la ampliación de carreteras. Sí es posible un sobrecalentamiento localizado en distritos concretos, por lo que diversificar entre varias zonas sigue siendo una estrategia razonable.
Una tendencia duradera, no una moda pasajera
El cambio en el perfil del comprador de Phuket no es una fluctuación temporal, sino una tendencia con recorrido. La globalización de los flujos de inversión, el auge de la clase media en India y el Golfo, y un banco de suelo cada vez más reducido están empujando los precios al alza y remodelando el mercado. El capital vinculado a Emiratos Árabes Unidos, en particular, está desligando cada vez más el segmento de lujo de Phuket de los ciclos turísticos: familias de altísimo patrimonio tratan la isla como una base segura, no como un destino vacacional estacional. Quien esté valorando entrar en este mercado debería actuar en los próximos 6-12 meses, mientras la ventana de precios sigue abierta.
En Casas en Tailandia seguimos de cerca estos movimientos del mercado de Phuket para ayudarte a decidir con datos, no con intuiciones.
Fuente: Bangkok Post