Respuesta rápida: ¿qué está pasando realmente en Phuket?
Desde comienzos de 2026, la Oficina de Tierras de Phuket revisa con lupa cada operación inmobiliaria que involucra a compradores extranjeros, verificando el cupo del 49% en condominios y rastreando estructuras de nominados ilegales. Esto no es una ley nueva: es la aplicación estricta de normas que existen desde hace décadas, como la Ley de Condominios de 1979 y el Código de Tierras. La consecuencia, contraria a lo que muchos esperaban, es que los desarrolladores transparentes reportan entre un 15% y un 20% más de consultas de compradores respecto al mismo período de 2025, mientras el mercado gris pierde terreno rápidamente.
Si estás pensando en comprar en Phuket, esto es exactamente lo que necesitas entender antes de firmar cualquier documento.
El cupo del 49%: la regla que todo comprador hispanohablante debe memorizar
La Ley de Condominios B.E. 2522 (1979) limita la propiedad extranjera en cualquier proyecto de condominio a exactamente el 49% de la superficie total registrada. El 51% restante debe pertenecer a ciudadanos tailandeses o entidades de mayoría tailandesa. Una vez que ese cupo se completa, ya no es posible comprar en propiedad absoluta (freehold): solo queda la opción de arrendamiento (leasehold). Antes, muchos vendedores 'estiraban' este límite con trucos administrativos. Ahora, la Oficina de Tierras de Phuket verifica el cupo del 49% en cada transacción individual, sin excepciones.
Por qué las inspecciones se intensificaron justo ahora
El detonante fue el propio éxito del mercado. Según el Banco de Tailandia, las transferencias de fondos extranjeros para compras de propiedades en Phuket crecieron un 27% en 2025, un salto que puso al sector bajo la lupa de los reguladores. A partir de ahí, la Oficina Provincial de Tierras de Phuket comenzó a cruzar los registros de accionistas de empresas tailandesas utilizadas por extranjeros para adquirir terrenos, una práctica habitual (y a menudo ilegal) para sortear las restricciones sobre tierra.
El siguiente paso regulatorio ya tiene fecha: a partir del 1 de agosto de 2026, el Departamento de Desarrollo Empresarial de Tailandia (DBD) exigirá a los accionistas tailandeses de empresas con inversión extranjera presentar tres meses de documentación financiera, como extractos bancarios, para demostrar capacidad real de inversión. Esta medida forma parte de una ofensiva más amplia contra los esquemas de nominados que apunta a bienes raíces, hostelería y resorts.
La propiedad de tierra a través de nominados: por qué no vale la pena el riesgo
Un extranjero no puede ser propietario directo de tierra en Tailandia bajo el Código de Tierras. Usar un nominado tailandés (una persona o empresa que figura como propietaria pero en realidad actúa en nombre del extranjero) constituye un delito penal según la Sección 96 bis del Código de Tierras. Las sanciones llegan hasta 20.000 THB de multa y/o hasta 2 años de prisión, y afectan a ambas partes involucradas en la operación.
Si se comprueba que una villa fue adquirida mediante una estructura de este tipo, la Oficina de Tierras puede anular los derechos de propiedad de la empresa tailandesa involucrada. En ese escenario, el comprador extranjero corre el riesgo de perder tanto el inmueble como el capital invertido, sin ninguna garantía de recuperación.
¿Dónde se concentran las inspecciones?
El foco está en la costa oeste de la isla: Rawai, Cherngtalay, Bang Tao, Layan y Kamala. Son precisamente las zonas con mayor concentración de compradores extranjeros y también donde más abundan las villas registradas mediante empresas tailandesas de conveniencia. Si buscas propiedad en estas zonas, la due diligence ya no es opcional: es la diferencia entre una inversión segura y un problema legal.
El leasehold sigue siendo el camino legal para las villas
Para quienes buscan control a largo plazo sobre una villa, la estructura de arrendamiento (leasehold) de 30+30+30 años continúa siendo la vía legal reconocida. Como señalan las guías especializadas en compra de propiedad en Phuket para extranjeros, en la práctica la propiedad suele dividirse en dos partes: un leasehold registrado para el terreno y un título freehold independiente para la construcción, sin que ambos elementos se combinen automáticamente en un solo contrato. Entender esta separación es clave antes de negociar cualquier villa.
Lo que está pasando con los precios
Lejos de enfriar el mercado, la mayor transparencia está impulsando los valores en el segmento que cumple la normativa. El precio medio por metro cuadrado en Phuket ha alcanzado entre 85.000 y 130.000 THB en el segmento de condominios frente al mar. Los rendimientos por alquiler de condominios freehold se mantienen en un rango de 5% a 7% anual, lo que sitúa a la isla entre los mercados más atractivos del sudeste asiático. A nivel país, Tailandia ocupó el puesto 36 en el Índice de Transparencia Inmobiliaria Global de JLL 2024, escalando seis posiciones en dos años, una señal clara de que la dirección regulatoria favorece a los inversores serios.
Además, el gobierno tailandés analiza actualmente una propuesta para permitir que extranjeros compren hasta 1 rai de tierra (1.600 m²) con una inversión mínima de 40 millones THB, aunque esta ley todavía no ha sido aprobada y conviene seguir su evolución con cautela antes de basar cualquier plan de compra en ella.
Cuánto cuesta entrar al mercado de Phuket
Un estudio frente al mar en zonas como Nai Harn o Kata arranca alrededor de 3,5 a 4,5 millones THB (aproximadamente 100.000 a 130.000 dólares). Las unidades de un dormitorio en proyectos premium de Bang Tao parten desde 7 a 8 millones THB. Son cifras de referencia útiles para calibrar presupuesto, aunque cada proyecto tiene su propia estructura de precios.
Impuestos y costos que debes prever al comprar
En operaciones de reventa, los costos habituales incluyen: comisión de transferencia (2%), impuesto empresarial específico (3,3% si la venta ocurre dentro de los primeros 5 años), impuesto de timbre (0,5%) y retención en la fuente. Cómo se reparten estos costos entre comprador y vendedor se negocia en el contrato, así que conviene dejarlo claro por escrito desde el principio.
Una actualización regulatoria reciente también advierte que las operaciones de tierra superiores a 5 millones THB ahora enfrentan un escrutinio adicional sobre el origen de los fondos y la titularidad real, especialmente en casos que involucran matrimonios mixtos, menores de edad o empresas controladas por extranjeros.
Cómo protegerte como inversor extranjero
Tres pasos concretos marcan la diferencia entre una compra segura y un dolor de cabeza legal:
- Comprar únicamente condominios freehold de desarrolladores con el cupo del 49% verificado y confirmado.
- Para villas, utilizar una estructura de leasehold registrada formalmente ante la Oficina de Tierras.
- Contratar a un abogado independiente que verifique el título Chanote y el historial completo del terreno antes de firmar nada.
¿Conviene invertir ahora o esperar?
Paradójicamente, la aplicación más estricta de la ley está haciendo del mercado un lugar más seguro. Los precios de las propiedades legalmente conformes suben a medida que la demanda migra del segmento gris hacia el transparente. En la práctica, esperar suele significar pagar más por el mismo inmueble seis meses después.
La conclusión para quien mira Phuket desde España, México, Argentina o cualquier país hispanohablante es sencilla: la limpieza regulatoria no es una amenaza para el inversor bien preparado, es un filtro que elimina los esquemas turbios del mercado y aumenta el valor de los activos que cumplen la ley. Trabaja con canales verificados, contrata a un abogado calificado y elige proyectos con documentación completa. En Casas en Tailandia acompañamos a compradores hispanohablantes en cada uno de estos pasos, desde la verificación del título hasta el cierre de la operación.
Fuente: Nation Thailand