Un comprador se sienta en la oficina de tierras de Thalang, en Phuket, para cerrar la compra de una villa. Junto a él, el socio thai de la empresa tenedora del terreno sostiene su pasaporte y el sello de la compañía. El funcionario no pide solo los documentos corporativos: pide el extracto bancario del socio thai, prueba de que tiene un empleo y una explicación de de dónde salió el dinero de la compra. Hace dos años esta escena habría sido rara. Desde mediados de mayo de 2026, es el procedimiento estándar.
¿Qué cambió exactamente en mayo de 2026?
El Departamento de Tierras de Thailandia emitió tres circulares marcadas como 'más urgentes' a todas las oficinas de tierras provinciales. Las tres unifican en un solo sistema nacional lo que antes eran instrucciones dispersas: una base de datos a nivel país de personas jurídicas propietarias de terrenos, conciliación mensual de esos datos y reportes trimestrales a las autoridades centrales.
La consecuencia práctica para cualquier inversor es directa: comprar un terreno o una villa a través de una empresa thai con un socio extranjero minoritario ya no es un trámite de papeleo. Las estructuras donde los accionistas thai nunca pagaron realmente sus acciones y no participan en la gestión de la empresa ahora quedan marcadas, registradas y archivadas durante años.
¿Por qué la estructura 51/49 ya no es un refugio seguro?
La prohibición de que extranjeros posean tierra en Thailandia no es nueva. Lleva décadas vigente, con excepciones puntuales como la vía de inversión de 40 millones de baht o los permisos vinculados a la BOI (Board of Investment). Lo nuevo es la aplicación real de la ley. Durante años, la estructura técnicamente ilegal de la empresa 51/49 sobrevivió simplemente porque el Estado no tenía la base de datos ni los recursos para revisar cada caso. Una oficina de tierras veía una entidad con mayoría thai, registraba la transferencia y archivaba el expediente.
Las circulares de 2026 desmontan exactamente ese vacío. La verificación ya no es un evento único, sino un proceso continuo: una empresa que compró un terreno en 2019 ahora está en la misma base de datos que el comprador de esta semana. La conciliación mensual significa que un cambio de accionistas, una discrepancia en los registros o una dirección social que no coincide puede reabrir un caso años después de cerrada la operación original.
El cambio más fuerte es que el foco pasó del papeleo al dinero. Los abogados solían armar un expediente impecable: estatutos, actas de junta, registro de accionistas, al menos tres socios thai. Ahora los funcionarios miran otra cosa. Quién puso realmente el capital. Por qué un accionista thai que declara 15.000 baht mensuales de ingresos tiene una participación en una empresa que pagó 30 millones de baht por un terreno. Si la empresa tiene alguna actividad operativa más allá de poseer un solo activo.
Aquí es exactamente donde se cae la estructura más popular de los últimos años: las acciones preferentes con voto limitado, donde los thai tienen el 51% del capital pero un voto frente a los diez votos del socio extranjero. Durante años se vendió como una solución legal elegante. Hoy es justo el patrón que los inspectores buscan primero: una mayoría thai despojada de control es la definición de manual de un arreglo nominee. Que 'el abogado thai lo armó, así que debe ser legal' no ofrece ninguna protección. Registrar la operación nunca fue garantía de legalidad, y ahora ni siquiera es el último paso.
¿Qué documentos y umbrales revisan ahora las oficinas de tierras?
Si la empresa califica como persona jurídica extranjera bajo las Secciones 97 y 98 del Código de Tierras, la oficina debe reportarlo de inmediato, sin esperar el ciclo trimestral.
Los controles reforzados sobre el origen de los fondos se activan en operaciones en efectivo superiores a 2 millones de baht, o cuando el valor catastral de la propiedad (la tasación oficial de la oficina de tierras, no el precio del contrato) supera los 5 millones de baht. Según un informe de Bangkok Biznews sobre estas medidas, ambos umbrales se aplican específicamente para verificar que los fondos son un activo personal y no un bien de la sociedad conyugal, algo que añade otra capa de documentación que conviene preparar con antelación.
La Sección 74 del Código de Tierras da a los funcionarios la base legal para preguntar por el origen de los fondos, los ingresos, la ocupación y la situación financiera de las partes en la operación. En los casos de alto riesgo, las oficinas pueden exigir el registro de accionistas, los documentos presentados al Departamento de Desarrollo Empresarial (Department of Business Development), los estados financieros, y pueden realizar inspecciones presenciales en la dirección registrada de la empresa.
Un análisis legal de Mondaq señala que el marco de aplicación ahora exige que los comités provinciales de investigación incluyan a investigadores especializados, como superintendentes de policía locales, lo que da a las autoridades acceso más amplio a datos de participación accionaria, fiscales y de inmigración.
¿Sigue funcionando el esquema de leasing 30+30 años?
Es el segundo mito que conviene desmontar. El Código Civil y Comercial permite registrar un contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles por un máximo de 30 años. La renovación prometida en el contrato es una obligación personal del propietario específico que la firma, no un derecho que viaja automáticamente con la tierra. Si la parcela cambia de manos o es embargada por una deuda, puede no quedar nadie obligado a honrar ese segundo período de 30 años.
¿Vale la pena mantener una empresa thai para comprar una villa?
Mi opinión: para un comprador privado con un presupuesto de entre 10 y 15 millones de baht, la estructura societaria ya no tiene sentido económico. Las declaraciones anuales, las auditorías, el riesgo de una inspección presencial y la posibilidad de verse forzado a vender bajo presión dentro de cinco años se comen cualquier ventaja de precio frente a un condominio comprado dentro de la cuota extranjera (49% del área vendible de un proyecto, título a nombre directo del extranjero, chanote completo emitido para la unidad).
Si en cambio se está construyendo un negocio real (un hotel, una operación de manufactura, un proyecto agrícola) con un socio thai genuino que puso dinero real y cuya facturación aparece en los registros contables, estas circulares apenas lo afectan. El filtro está diseñado para eliminar cascarones vacíos, no empresas operativas.
Una advertencia honesta: la aplicación variará según la provincia. Phuket, Koh Samui, Pattaya y Chiang Mai son zonas de alta atención por razones obvias, mientras que una oficina de tierras en el Isan rural difícilmente lance inspecciones presenciales en el primer trimestre. El ritmo cambia, pero el fondo de la norma no, solo se modifica el momento en que el escrutinio llega a una propiedad concreta.
¿Qué deben hacer ahora los compradores que ya tienen una empresa constituida?
Una nota práctica para quien está a mitad de una transacción: firmar y registrar en la oficina de tierras exige cada vez más la presencia personal de todas las partes, porque los funcionarios ahora interrogan a personas, no a poderes notariales.
Si tu propiedad ya está en manos de una empresa thai, revisa el expediente antes de que termine el trimestre y comprueba tres cosas: si los accionistas thai pagaron realmente sus acciones, si la dirección registrada de la empresa coincide con su actividad real, y si se presentaron las declaraciones correspondientes a cada año de operación. Estos son los tres puntos que las oficinas de tierras revisan primero, y son mucho más baratos de corregir antes de que se plantee la pregunta que después.
En Casas en Tailandia vemos cada semana a compradores que llegaron a Phuket con una estructura armada hace años sin haber vuelto a mirarla. Conviene hacerlo ahora, no cuando llegue la notificación.
Fuente: Mondaq