Si sigues el mercado inmobiliario tailandés desde España o Latinoamérica, probablemente tu radar esté puesto en Phuket. Pero en el norte del país está ocurriendo algo que merece atención: Chiang Mai, la 'segunda ciudad' de Tailandia, está reescribiendo quién compra sus condominios, y el comprador chino, que durante años marcó el ritmo del segmento de 2 a 5 millones de baht, ya no es el protagonista.
Respuesta rápida: ¿qué está pasando en Chiang Mai?
Los compradores de Myanmar ya son el mayor grupo extranjero en el mercado de condominios de Chiang Mai, con un crecimiento del 42,9%. Los estadounidenses suben un 23,8% y los italianos protagonizan el dato más llamativo: un 200% de crecimiento. Mientras tanto, la actividad de compradores chinos sigue cayendo, y el precio medio por metro cuadrado en proyectos nuevos de Chiang Mai (45.000-70.000 baht) resulta entre 2 y 3 veces más bajo que en Phuket.
Un mercado que se ha vuelto multipolar
Hace apenas unos años, el capital chino dominaba el segmento de 2 a 5 millones de baht en Chiang Mai. Hoy el panorama es otro: la demanda se ha repartido entre varias nacionalidades, y ningún comprador domina como antes. Según datos de Thailand Business News, los compradores de Myanmar han incrementado su actividad un 42,9%, los estadounidenses un 23,8%, y los italianos han disparado su interés un 200%. El mensaje para cualquier inversor es claro: Chiang Mai ha dejado de ser un mercado dependiente de China.
Este cambio no es un fenómeno aislado de la ciudad, sino el reflejo local de una tendencia nacional. En todo Tailandia, las transferencias de condominios a compradores chinos cayeron con fuerza en el primer trimestre de 2026 (un 38,8% menos en unidades y un 42,9% menos en valor), mientras otras nacionalidades ganaban terreno: Rusia (+33%), India (+40%), Australia (+36,1%), Alemania (+17,4%) y Reino Unido (+13%), según un informe del REIC de Bangkok citado por Nation Thailand.
Los datos clave que todo comprador debería conocer
- Myanmar hace frontera con Tailandia, y la inestabilidad política en el país empuja a sus ciudadanos con capital hacia el refugio inmobiliario más cercano y seguro. Chiang Mai está a solo 150 km de la frontera.
- La ley tailandesa (Condominium Act B.E. 2522) permite que los extranjeros posean hasta el 49% de las unidades de cualquier proyecto de condominios. En la mayoría de los desarrollos de Chiang Mai, esta cuota todavía está lejos de agotarse.
- La rentabilidad media por alquiler a largo plazo en condominios de Chiang Mai se estima en 5-7% anual, comparable a distritos periféricos de Bangkok.
- Chiang Mai recibe más de 10 millones de turistas al año (Autoridad de Turismo de Tailandia, datos de 2024), lo que sostiene una demanda constante de alquiler a corto plazo.
- La ciudad figura entre los 5 destinos favoritos del mundo para nómadas digitales según Nomad List, lo que atrae compradores occidentales.
- Una nueva terminal del aeropuerto internacional, en construcción desde 2024, elevará la capacidad a 20 millones de pasajeros.
- El valor de los condominios en zonas céntricas (Nimmanhaemin, Old City) ha subido un estimado 12-18% en los últimos tres años.
¿Por qué está cambiando el perfil del comprador?
Este giro demográfico no es casualidad, sino la confluencia de varias fuerzas globales. Primero, la turbulencia económica interna en China y unos controles cada vez más estrictos sobre la salida de capitales. Segundo, la crisis política en Myanmar, que empuja a su clase media a buscar un 'puerto seguro' justo al otro lado de la frontera. Tercero, el boom del trabajo remoto tras la pandemia, que ha convertido a Chiang Mai en un imán para freelancers de Estados Unidos y Europa, con Italia como caso destacado.
Chiang Mai frente a Phuket: ¿dónde entra menos capital?
Para un inversor internacional, esta comparación es donde el análisis se pone realmente interesante. Phuket sigue acaparando titulares, pero el umbral de entrada allí ha subido hasta 4-8 millones de baht para un estudio bien ubicado. En Chiang Mai, una unidad comparable cuesta 1,5-3 millones de baht. Las rentabilidades por alquiler son parecidas, pero la competencia entre propietarios es notablemente menor en el norte.
Esto no significa que Phuket pierda atractivo: la isla sigue siendo el destino favorito por valor de transferencias para los compradores rusos, que sumaron 1.060 millones de baht en 156 unidades allí durante el primer trimestre de 2026, es decir, el 64% de su valor total de transferencias en todo el país, según cifras del REIC recogidas por Bangkok Post.
¿Por qué la diversificación reduce el riesgo para el inversor?
Una base de compradores diversa significa, sobre todo, una cosa: liquidez. Cuando un mercado depende de una sola nacionalidad, cualquier endurecimiento de los controles de divisas o giro político puede hundir la demanda de un día para otro. Chiang Mai se está alejando de esa vulnerabilidad. Tener cinco o seis grupos de compradores activos, procedentes de distintas regiones del mundo, actúa como colchón de seguridad para el mercado de reventa.
La infraestructura es otro factor a vigilar de cerca. La ampliación del aeropuerto y el tren de alta velocidad planeado desde Bangkok están mejorando la conectividad de la ciudad, lo que facilita cada vez más los viajes de inspección para compradores que llegan desde fuera de Tailandia.
Los riesgos que no debes pasar por alto
Chiang Mai es un mercado estacional, y esto conviene tenerlo muy presente antes de invertir. Entre febrero y abril, la ciudad sufre contaminación atmosférica (la llamada 'temporada de humo'), lo que reduce el atractivo del alquiler a corto plazo durante esos meses. Además, la infraestructura de gestión de propiedades está menos desarrollada que en Phuket, así que encontrar una empresa de administración fiable requiere hacer los deberes con calma antes de firmar nada.
Lo que esto significa para quien piensa invertir en Tailandia
El cambio en el perfil de comprador de Chiang Mai no es una amenaza, es una oportunidad. Una demanda multinacional hace que el mercado sea más resistente a shocks. Un umbral de entrada bajo permite diversificar una cartera sin concentrar todo el capital en el más caro Phuket. Para quien busca revalorización a medio plazo con un ticket de entrada más accesible, la segunda ciudad de Tailandia merece una mirada más atenta. En Casas en Tailandia seguimos de cerca estos movimientos para orientar a compradores hispanohablantes en cada decisión.
Fuente: Nation Thailand