Si estás mirando condominios en Phuket o en cualquier otro punto de Tailandia, hay una noticia reciente que cambia las cuentas de tu compra: el gobierno tailandés redujo drásticamente dos de los costes que más pesan en cualquier operación inmobiliaria. La tasa de transferencia de propiedad bajó del 2% al 0,01%, y la tasa de registro hipotecario cayó del 1% al 0,01%. En un condominio de 10 millones de baht, eso se traduce en un ahorro cercano a los 300.000 baht solo en estos dos conceptos.
¿Por qué esta rebaja es diferente a las anteriores?
Bangkok ya había aplicado alivios parecidos de forma puntual desde 2019, siempre con fecha de caducidad corta y un tope de precio. Lo llamativo de la versión 2026 es su alcance temporal: el Gabinete tailandés ha extendido la estructura del 0,01% hasta el 30 de junio de 2027, lo que da a los compradores un margen real para planificar, en lugar de las habituales carreras contrarreloj de unos pocos meses. Además, los inversores extranjeros que compran unidades de condominio bajo la cuota de propiedad plena (freehold) se benefician exactamente de las mismas tasas reducidas que los ciudadanos tailandeses.
A continuación, lo que realmente cambió, quién sale más beneficiado y dónde siguen los matices que conviene tener claros antes de firmar.
Los números clave de un vistazo
- La tasa de transferencia baja del 2% al 0,01% sobre el valor catastral (appraised value) de la propiedad.
- La tasa de registro hipotecario baja del 1% al 0,01%.
- Las tasas reducidas aplican a propiedades residenciales cuyo precio de compra y valor catastral no superen los 7 millones de baht, y a hipotecas de hasta 7 millones de baht por contrato.
- En una unidad de 5 millones de baht, el ahorro total ronda los 149.500 baht (unos 4.200 dólares).
- El esquema estará vigente hasta el 30 de junio de 2027, mucho más tiempo que las versiones anteriores.
- Quedan cubiertas las casas unifamiliares, los townhouses, las unidades de condominio y los terrenos con construcción; se excluyen las ventas de participaciones parciales de propiedad.
¿Qué costes NO cambian con esta rebaja?
Es importante no confundirse: en Tailandia, los costes habituales de una transacción inmobiliaria incluyen la tasa de transferencia (2%), el impuesto de timbre o stamp duty (0,5%), el impuesto específico de negocio o specific business tax (3,3%, que se cobra en reventas dentro de los primeros 5 años de propiedad) y una retención fiscal (withholding tax) calculada en escala progresiva. El alivio actual solo afecta a la tasa de transferencia y a la de registro hipotecario. El impuesto específico de negocio del 3,3% sigue plenamente vigente para quien revenda antes de cumplir cinco años de titularidad.
¿Quién gestiona el registro y cómo se calculan las tasas?
El Departamento de Tierras (Department of Lands) es la única autoridad que registra las transferencias de propiedad en Tailandia. Las tasas se calculan sobre el valor catastral fijado por el gobierno, que puede diferir del precio real pactado entre comprador y vendedor, así que conviene verificarlo antes de cerrar el trato.
El impacto esperado en el mercado
El Ministerio de Finanzas de Tailandia calcula que esta ampliación del esquema respaldará alrededor de 540.000 millones de baht en operaciones inmobiliarias anuales y atraerá aproximadamente 305.000 millones de baht en inversión adicional hacia el sector.
Los compradores extranjeros siguen siendo un actor central en el mercado de condominios: las compras extranjeras anuales se mantuvieron estables en torno a las 14.500 unidades en 2024-2025, y solo en el primer trimestre de 2025 se sumaron aproximadamente 3.919 unidades, según datos del sector. Bangkok, Chonburi y Phuket continúan siendo los grandes focos de esta demanda.
¿Por qué Phuket es especialmente relevante aquí?
Phuket, Pattaya y Koh Samui son los tres destinos donde los compradores extranjeros representan la mayor proporción de las compras de condominios en Tailandia. Esto significa que el efecto práctico de esta rebaja de tasas sobre la demanda de inversión se notará con más fuerza precisamente en estos mercados, algo relevante para cualquier hispanohablante que esté evaluando comprar en la isla.
Conviene recordar que la propiedad directa de terrenos o casas por parte de extranjeros sigue muy restringida en Tailandia: la propiedad plena (freehold) está limitada a unidades de condominio dentro de la cuota del 49% de propiedad extranjera por proyecto. Para propiedades con terreno, se recurre habitualmente a estructuras de arrendamiento a largo plazo (leasehold) o societarias.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede acceder a las tasas reducidas?
Cualquier comprador, tailandés o extranjero, que adquiera una propiedad residencial elegible. Para compradores extranjeros, esto aplica específicamente a compras de condominios en régimen de propiedad plena (freehold) dentro de la cuota legal de propiedad extranjera.
¿Qué tipos de propiedad están cubiertos?
El esquema cubre casas unifamiliares, townhouses, unidades de condominio y terrenos con construcción, siempre que tanto el precio de compra como el valor catastral no superen los 7 millones de baht. Las ventas de participaciones parciales de propiedad quedan excluidas.
¿Cuánto se ahorra realmente en la práctica?
En una unidad de 5 millones de baht: el ahorro en la tasa de transferencia es de unos 99.500 baht (2% menos 0,01%), y el ahorro en la tasa hipotecaria es de aproximadamente 49.950 baht (1% menos 0,01%), lo que da un ahorro combinado de alrededor de 149.500 baht.
¿Esto también aplica a propiedades de reventa?
Sí, las tasas reducidas se aplican también a operaciones de reventa que cumplan los requisitos, aunque el vendedor puede seguir debiendo el impuesto específico de negocio o el impuesto de timbre según cuánto tiempo haya sido propietario.
¿Hasta cuándo dura esta rebaja de tasas?
La extensión actual está vigente hasta el 30 de junio de 2027, un plazo notablemente más largo que versiones anteriores de este alivio, que normalmente duraban solo unos meses o, como mucho, un año.
¿Se puede combinar con un plan de pagos de la promotora?
Sí. El plan de pagos de una promotora y la rebaja de tasas del gobierno son mecanismos independientes. La tasa se paga en el momento del registro de la transferencia de propiedad, que normalmente coincide con el pago final.
¿Qué costes siguen sin cambios?
El impuesto específico de negocio (3,3% en reventas dentro de los primeros cinco años de propiedad), la retención fiscal progresiva y los honorarios legales o de due diligence no se ven afectados por este programa.
¿Cómo confirmo que la rebaja sigue vigente en el momento de mi compra?
El estado actual del esquema se publica a través del Departamento de Tierras de Tailandia, y también puede confirmarse directamente en la oficina de tierras local (Land Office) donde se realizará el registro.
Nuestra lectura para quien está evaluando comprar
Una rebaja de tasas de varios años, con una fecha límite fija pero lejana, da a los inversores un margen real para planificar la compra con calma en lugar de precipitarse. Si ya has identificado una propiedad y completado la due diligence, la ventana actual, que se extiende hasta mediados de 2027, es un buen momento para avanzar. Un ahorro de entre 150.000 y 300.000 baht funciona como un punto porcentual extra de rentabilidad que el gobierno está, en la práctica, regalando a los compradores. Aun así, se trata de una decisión de política pública que podría ajustarse en cualquier momento, así que asegurar las condiciones cuanto antes sigue siendo la opción más prudente. Desde Casas en Tailandia recomendamos siempre verificar las cifras exactas con la oficina de tierras correspondiente antes de firmar.
Fuente: The Nation Thailand