Al vender una propiedad en Tailandia, ya sea un apartamento en Bangkok o una villa frente al mar en Phuket, el Departamento de Tierras descuenta ciertos impuestos directamente del precio de venta en el momento del registro del traspaso. El vendedor recibe menos de lo que figura en el contrato, y la diferencia depende de tres factores principales: el tiempo que llevas con la propiedad, el valor catastral oficial y si el vendedor es una persona física o una empresa.
Para personas físicas, la retención se calcula sobre una escala progresiva que va del 5% al 35%, ajustada según los años de tenencia. Las empresas, en cambio, pagan un 1% fijo sobre el valor catastral o el precio registrado, el que sea mayor. Además de esta retención, el vendedor asume la comisión de traspaso, más el Impuesto Especial sobre Negocios (SBT) o el Impuesto de Timbre, según el tiempo que haya tenido la propiedad. En total, la carga fiscal en el momento de la venta puede alcanzar el 6,3% o más del valor catastral.
Resumen rápido
- Retención para personas físicas - escala progresiva del 5% al 35%, con base imponible reducida por los años de tenencia
- Retención para empresas - 1% fijo sobre el valor catastral del Departamento de Tierras
- Comisión de traspaso - 2% del valor catastral, habitualmente repartida al 50% entre comprador y vendedor
- Impuesto Especial sobre Negocios (SBT) - 3,3% si la propiedad se vende antes de cumplir 5 años
- Impuesto de Timbre - 0,5% cuando no aplica el SBT (más de 5 años de tenencia)
- Todos los impuestos se liquidan en la Oficina de Tierras el mismo día del traspaso, sin posibilidad de pago diferido
Ejemplos prácticos
Caso 1: Persona física vende un condominio tras 3 años
Imagina que compraste un apartamento en Bangkok por 5.000.000 THB y lo vendes tres años después por 6.000.000 THB. El valor catastral oficial es de 5.200.000 THB.
El cálculo de la retención divide el valor catastral entre los años de tenencia (mínimo uno): 5.200.000 / 3 = 1.733.333 THB como renta anual estimada. A esa cifra se aplica la escala progresiva del Código Tributario (Sección 50), empezando al 5% sobre los primeros 300.000 THB. El resultado anual se multiplica de nuevo por 3.
En la práctica, la retención total ronda los 150.000 a 180.000 THB. Sumando el SBT al 3,3% del valor catastral (171.600 THB) y la mitad de la comisión de traspaso que corresponde al vendedor (52.000 THB), el desembolso total asciende a unos 370.000 a 400.000 THB, lo que representa entre el 6,5% y el 7% del valor catastral.
Caso 2: Empresa tailandesa vende una villa en Phuket
Una sociedad registrada en Tailandia vende una villa con valor catastral de 15.000.000 THB. La retención es sencilla: 1%, es decir, 150.000 THB. Si la empresa tiene la propiedad desde hace menos de 5 años, el SBT al 3,3% añade 495.000 THB más. La comisión de traspaso al 2% suma otros 300.000 THB. El total aproximado es 945.000 THB, equivalente al 6,3% del valor catastral.
Un matiz importante: para las empresas, ese 1% retenido es un pago a cuenta del impuesto de sociedades del 20% sobre los beneficios. Al presentar las cuentas anuales, se tributa sobre la ganancia real y se descuenta lo ya retenido.
Caso 3: Persona física vende tras más de 5 años
Superar los 5 años de tenencia sustituye el SBT por el Impuesto de Timbre al 0,5%, un ahorro considerable. Con un valor catastral de 10.000.000 THB, la diferencia entre el SBT (330.000 THB) y el Timbre (50.000 THB) es de 280.000 THB. Además, dividir entre 6 años produce una renta anualizada menor, lo que sitúa el cálculo en tramos más bajos de la escala progresiva.
Conclusión práctica: vender pasados 5 años ahorra al vendedor entre 3 y 4 puntos porcentuales del valor catastral frente a una salida anticipada.
Tabla comparativa
| Concepto | Persona fisica (menos de 5 anos) | Persona fisica (mas de 5 anos) | Empresa (menos de 5 anos) | Empresa (mas de 5 anos) |
|---|---|---|---|---|
| Retencion | 5-35% progresivo | 5-35% progresivo | 1% fijo | 1% fijo |
| SBT | 3,3% | No aplica | 3,3% | No aplica |
| Impuesto de Timbre | No aplica | 0,5% | No aplica | 0,5% |
| Comision de traspaso | 2% (50/50 habitual) | 2% (50/50 habitual) | 2% (50/50 habitual) | 2% (50/50 habitual) |
| Carga total estimada | 6-9% | 3-5% | ~6,3% | ~3,5% |
| Creditable en declaracion | Si | Si | Si (IS) | Si (IS) |
Errores frecuentes y cómo evitarlos
1. Declarar un precio inferior al real. El Departamento de Tierras usa su propio valor catastral, no el precio del contrato. Si el precio declarado es inferior al catastral, los impuestos se calculan igualmente sobre este último. Si el precio de venta supera el catastral, se usa el precio de venta. Inflar artificialmente el contrato a la baja no ahorra nada y puede levantar sospechas ante la Agencia Tributaria.
2. Contar mal los años de tenencia. El Departamento de Tierras considera cada año calendario iniciado como un año completo. Una propiedad comprada en diciembre de 2023 y vendida en enero de 2026 cuenta como 3 años, no como 2 años y 1 mes. Esta regla beneficia al vendedor y conviene tenerla en cuenta al planificar la salida.
3. Ignorar los convenios para evitar la doble imposición. Varios países hispanohablantes y europeos tienen convenios vigentes con Tailandia. La retención pagada puede descontarse en la declaración del país de residencia, siempre que conserves el recibo original del Departamento de Tierras con traducción certificada. Consulta con un asesor fiscal antes de cerrar la operación.
4. Confundir la retención con una plusvalía. Tailandia no tiene un impuesto sobre ganancias patrimoniales separado para personas físicas. La retención se calcula sobre el valor catastral completo de la propiedad, no sobre el beneficio obtenido. Esto sorprende a muchos compradores europeos acostumbrados a tributar solo por la ganancia.
5. Olvidar el SBT en compras sobre plano. Quienes compran en fase de construcción y revenden en 1 o 2 años suelen omitir el 3,3% de SBT en sus proyecciones. Sobre una propiedad de 5.000.000 THB, eso son 165.000 THB que reducen el retorno real de forma significativa.
6. Llegar sin número de identificación fiscal. Los vendedores extranjeros deben obtener un Número de Identificación Tributaria (TIN) en la oficina local de la Agencia Tributaria antes del traspaso. El trámite tarda 1 o 2 días hábiles. Sin él, la operación puede bloquearse.
Claves para optimizar la fiscalidad
Una planificación inteligente puede suponer un ahorro de cientos de miles de baht. Los principales factores a controlar son: mantener la propiedad más de 5 años para sustituir el SBT por el Timbre, conocer bien la metodología de valoración catastral y aprovechar los convenios de doble imposición disponibles. En Casas en Tailandia recomendamos empezar a planificar el aspecto fiscal de la venta al menos 6 meses antes de la fecha objetivo de cierre.