Si estás pensando en comprar una villa en Phuket o en Bangkok, esta noticia te interesa directamente: la policía tailandesa acaba de desarticular una red de 33 empresas fachada (nominee) usadas por inversores chinos para hacerse con 33 viviendas de lujo en Bangkok, con un valor conjunto superior a los 1.275 millones de baht (unos 35 millones de dólares). El mecanismo era el de siempre: un comprador extranjero registra una empresa tailandesa con accionistas tailandeses de paja (nominees), y a través de esa sociedad compra terreno y vivienda, esquivando así la prohibición legal de propiedad extranjera sobre la tierra.
No es un caso aislado ni una anécdota policial. La magnitud de la operación y la repercusión mediática envían un mensaje muy claro a cualquier comprador extranjero, incluidos los hispanohablantes que buscan invertir en Phuket, Bangkok o las islas: las autoridades tailandesas están endureciendo el control sobre las estructuras nominee en todo el país. Si estás valorando una compra, este es el momento de hacer un análisis de riesgo honesto, no de dejarte llevar por lo que promete un agente sobre "formas de saltarse la ley".
Lo esencial en tres párrafos
La policía tailandesa descubrió una red nominee vinculada a ciudadanos chinos: 33 empresas y 33 viviendas de lujo en Bangkok, valoradas en más de 1.275 millones de baht. El esquema se apoyaba en accionistas tailandeses de paja para esquivar la prohibición de propiedad extranjera de la tierra recogida en el Artículo 86 del Land Code Act.
Quienes infringen esta norma se enfrentan a confiscación de bienes, multas y proceso penal bajo la Foreign Business Act (FBA). Esta redada de Bangkok no es un hecho suelto: encaja en una tendencia nacional que arrancó con fuerza en 2024, cuando el Departamento de Investigaciones Especiales (DSI) empezó a poner lupa sobre las estructuras nominee, sobre todo en el segmento de lujo.
Una operación paralela, la llamada "fase 3" en Phuket, apuntó contra 77 empresas y terrenos valorados en 1.053 millones de baht, lo que demuestra que la ofensiva legal va mucho más allá de la capital. La buena noticia es que existen alternativas legales sólidas: condominios en propiedad plena (freehold), arrendamiento a largo plazo (30+30+30 años) y estructuras vinculadas al BOI (Board of Investment).
Los datos que debes conocer
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La prohibición de propiedad extranjera sobre la tierra está recogida en el Artículo 86 del Land Code Act de 1954. Esta ley lleva más de 70 años sin cambios, y no contempla excepciones ni para residentes ni para titulares de visados elite.
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La Foreign Business Act (1999) limita la participación extranjera en una empresa tailandesa dedicada a ciertas actividades, incluidas las transacciones de tierra, a un máximo del 49%. Los acuerdos nominee, en los que los accionistas tailandeses no aportan capital real, se consideran delito.
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Según The Nation Thailand, las propiedades investigadas se ubican en distritos prestigiosos de Bangkok, con un valor medio por vivienda de aproximadamente 38,6 millones de baht (más de 1 millón de dólares).
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En la operación paralela de "fase 3" en Phuket, Phang Nga y Krabi se desplegaron más de 500 agentes, se detuvo a 59 personas, se registraron 60 ubicaciones y se investigaron 77 empresas vinculadas a estructuras de tierra y accionariado, con activos por unos 1.053 millones de baht.
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A nivel nacional, más de 11.400 empresas con vínculos extranjeros han sido revisadas solo en Samui y Phangan, con más de 7.000 revisadas en todo el país y más de 850 empresas ya procesadas, lo que representa unas pérdidas estimadas de 15.000 millones de baht para el Estado.
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Los extranjeros sí pueden ser propietarios legales de unidades de condominio en régimen freehold, siempre que la cuota de propiedad extranjera del edificio (limitada al 49% de la superficie total) no esté agotada.
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Entre 2024 y 2025 el gobierno debatió un proyecto de ley que permitiría a extranjeros comprar hasta 1 rai (1.600 m2) de terreno con una inversión mínima de 40 millones de baht, pero la propuesta quedó estancada por resistencia política.
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Las sanciones por esquemas nominee incluyen multas de hasta 1 millón de baht, prisión de hasta 3 años, y venta forzosa de los activos en un plazo de 180 días por orden del Departamento de Tierras (Land Department).
Preguntas frecuentes de quien busca comprar en Tailandia
¿Puede un extranjero comprar legalmente una casa en Tailandia en 2026?
Un extranjero no puede ser propietario directo de un terreno con vivienda construida encima, porque la ley prohíbe la propiedad de tierra a no residentes. Las rutas legales pasan por ser propietario de la construcción por separado mientras se arrienda el terreno a largo plazo, o por comprar a través de un cónyuge tailandés bajo restricciones específicas. Los condominios, en cambio, sí se pueden comprar en propiedad plena (freehold) sin restricciones de este tipo.
¿Cuáles son los riesgos reales de una estructura nominee?
Son riesgos graves. Más allá de la confiscación y el proceso penal, el inversor queda totalmente a merced de los accionistas nominee. Estos "socios" tailandeses son, legalmente, los dueños de la empresa, y pueden vender los activos o cambiar a los directores en cualquier momento. En los litigios sobre este tipo de casos, los tribunales suelen fallar a favor del Estado.
¿Por qué las autoridades han intensificado ahora los controles?
Confluyeron varios factores: la subida de precios en el segmento de lujo atrajo más atención mediática y pública; el discurso político contra "vender tierra a extranjeros" ganó fuerza en el parlamento; y el DSI recibió más financiación y herramientas digitales para rastrear estructuras corporativas sospechosas, algo que se refleja en las operaciones por fases que se han extendido de Bangkok a Phuket y las islas del sur.
¿Qué barrios de Bangkok están bajo más vigilancia?
Los distritos prime concentran la mayor atención: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, y los complejos residenciales cerrados (moo baan) en las zonas de Bang Na y Ramkhamhaeng. Las propiedades valoradas por encima de 20 millones de baht se marcan automáticamente para revisión.
¿Es segura la opción de leasehold (arrendamiento a largo plazo)?
El leasehold a largo plazo (30 años con opciones de renovación) es una figura legal reconocida por el derecho tailandés. El primer periodo de 30 años está totalmente protegido. La renovación del segundo y tercer periodo depende del contrato y de la buena fe del propietario del terreno, por eso es fundamental contar con un contrato bien estructurado y revisado por un abogado.
¿Qué ocurre con la propiedad tras una confiscación?
El Departamento de Tierras emite una orden de venta forzosa en un plazo de 180 días. Si el propietario no vende de forma voluntaria, la propiedad sale a subasta. Lo recaudado se devuelve al propietario descontando multas y costes, aunque los precios de subasta suelen quedar muy por debajo del valor de mercado.
¿Esto afecta solo a inversores chinos?
No. La ley se aplica a todos los extranjeros sin excepción. Ya se han dado casos similares contra ciudadanos de Rusia, países europeos y Australia, especialmente en Phuket y Koh Samui. La red china llamó la atención por su escala, pero el mecanismo de aplicación de la ley es universal, como confirman las operaciones paralelas en Phuket, Phang Nga y Krabi.
¿Cómo puede un inversor proteger su capital legalmente en Tailandia?
Hay tres pasos clave. Primero, comprar condominios en régimen freehold dentro de la cuota del 49% de propiedad extranjera. Segundo, si el interés está en villas, usar estructuras de leasehold con un abogado de confianza y experiencia comprobada. Tercero, hacer due diligence de cada propiedad con un abogado independiente, sin vínculos con la promotora.
Esta investigación no es una anomalía, sino parte de una dirección de política sistemática por parte de las autoridades tailandesas. Las estructuras nominee que funcionaron durante décadas ahora conllevan un nivel de riesgo inaceptable. Para quienes planean comprar en Bangkok o en las islas, el único camino sólido es el de los formatos de propiedad estrictamente legales. El mercado tailandés sigue siendo atractivo: los rendimientos por alquiler de condominios rondan el 5-7% anual, y el coste de entrada es una fracción de lo que exige Singapur o Hong Kong. Pero la protección del capital empieza por elegir bien la estructura del contrato, y en eso, en Casas en Tailandia podemos ayudarte a evaluar cada opción antes de firmar.
Fuente: International Investment