Si compraste una villa en Phuket, Koh Samui o Chiang Mai poniendo el terreno a nombre de un socio tailandés, es momento de prestar atención. El primer ministro Anutin Charnvirakul ordenó auditar las estructuras de propiedad nominee en las 77 provincias del país. La chispa fue la entrada masiva de capital chino al Corredor Económico del Este (EEC), pero la revisión no se queda ahí: alcanza a cualquier zona turística donde extranjeros hayan comprado tierra de forma encubierta durante años.
Para quien invierte desde España o Latinoamérica, este es un aviso que no conviene ignorar. Lo que durante años se toleró como una 'zona gris' empieza a perseguirse activamente. Vamos directo a lo que importa: quién está expuesto y qué alternativas legales existen.
Respuesta rápida: lo esencial en un vistazo
- Alcance: las revisiones de propiedad nominee cubren las 77 provincias de Tailandia, no solo el EEC ni las zonas turísticas
- Detonante: la preocupación del gobierno por el capital chino que entra a Chonburi, Rayong y Chachoengsao (la zona EEC)
- La ley: el artículo 96 del Código de Tierras prohíbe que extranjeros posean tierra en Tailandia; las infracciones acarrean multas de hasta 20.000 THB y venta forzosa del terreno
- El riesgo real: según el artículo 36 de la Ley de Negocios Extranjeros, usar una estructura nominee puede costar hasta 3 años de cárcel y multas de hasta 1 millón de THB
- Los condominios no se ven afectados: los extranjeros pueden poseer legalmente hasta el 49% de las unidades de cualquier proyecto de condominio, según la Ley de Condominios
- Recomendación: revisa cualquier estructura de propiedad que involucre a un tailandés y completa una auditoría legal antes de que termine 2026
¿Qué es el EEC y por qué empezó aquí la alerta?
El EEC es una zona económica especial creada en 2018 que abarca Chonburi, Rayong y Chachoengsao. Según datos de la EECO, la inversión declarada en la zona superó los 1,9 billones de THB a finales de 2025 (en la escala española, esto equivale a 1,9 millones de millones de THB). Es la joya de la corona de la política económica tailandesa, y Bangkok no está dispuesta a que activos de tierra estratégicos queden bajo control extranjero encubierto.
El Departamento de Tierras de Tailandia ha recibido un mandato directo del primer ministro para lanzar auditorías a nivel nacional de los registros de propiedad. Aunque el foco inicial fue el capital chino, la revisión alcanza a estructuras de propiedad extranjera de cualquier nacionalidad, incluidos los inversores europeos y latinoamericanos que compraron en Phuket o Pattaya.
¿Cómo funciona realmente un esquema nominee?
El mecanismo es sencillo y por eso se volvió tan popular: un extranjero financia la compra de un terreno, mientras que una persona tailandesa (a menudo una expareja, un conductor de confianza o un conocido) queda registrada como propietaria legal. En el papel, la tierra pertenece por completo al ciudadano tailandés, aunque quien puso el dinero fue el comprador extranjero.
Se estima que entre el 10 y el 15% de las villas en Phuket y Pattaya están estructuradas de esta manera. Y ya existen precedentes: entre 2024 y 2025, el Departamento de Tierras forzó ventas de terrenos en Phuket después de rastrear transferencias bancarias que probaban el esquema nominee.
¿Por qué 2026 es diferente a las campañas anteriores?
Anutin no es el primer primer ministro que declara la guerra a los esquemas nominee: hubo campañas similares en 2006, 2014 y 2019. La diferencia ahora es tecnológica. Las autoridades tienen acceso a registros de propiedad digitalizados, datos de transacciones bancarias y capacidad de cruce de información a través de la Oficina Antilavado de Dinero (AMLO). Detectar un esquema nominee se ha vuelto, desde el punto de vista técnico, mucho más sencillo que hace una década.
En la práctica, el Departamento de Tierras analiza los flujos de efectivo: quién pagó la propiedad, quién cubre su mantenimiento, quién vive realmente ahí. Si el patrón apunta a un nominee, las consecuencias son serias: venta forzosa en un plazo de 180 días, sanciones económicas y posible proceso penal.
¿Qué alternativas legales existen para poseer una villa o terreno?
La buena noticia es que hay caminos legales que funcionan bien y que muchos compradores ya usan sin problema:
- Leasehold a largo plazo: un arrendamiento de hasta 30 años, registrado en el Departamento de Tierras, con opciones de renovación, protege tu derecho de uso sobre el terreno
- Compra de condominio: dentro de la cuota de propiedad extranjera, otorga título freehold pleno, es decir, propiedad total y legal
- Empresa tailandesa con actividad real: es posible estructurar la propiedad a través de una compañía tailandesa con accionistas locales genuinos, pero exige una ejecución legal impecable; las empresas con más del 49% de participación extranjera se clasifican como entidades extranjeras y no pueden poseer tierra
- Los extranjeros también pueden poseer legalmente edificaciones (aunque no el terreno subyacente) mediante un leasehold registrado a largo plazo
Fuente: EECO (Oficina del Corredor Económico del Este)
Preguntas frecuentes
¿Qué es la propiedad nominee de tierra en Tailandia?
Es un arreglo en el que un extranjero financia la compra de un terreno, pero una persona tailandesa queda registrada como la propietaria legal. Bajo la ley tailandesa, esto infringe tanto el Código de Tierras como la Ley de Negocios Extranjeros.
¿Cuál es la sanción por usar un esquema nominee?
Multas de hasta 1 millón de THB y hasta 3 años de prisión según la Ley de Negocios Extranjeros. El Departamento de Tierras también puede ordenar la venta forzosa de la propiedad en un plazo de 180 días.
¿Afectan estas revisiones a los propietarios de condominios?
No. Los extranjeros mantienen el derecho legal a poseer unidades de condominio, siempre que no se supere la cuota de propiedad extranjera del proyecto (49% de la superficie total). Esto lo regula la Ley de Condominios B.E. 2522.
¿Puede un extranjero comprar tierra directamente en Tailandia?
La propiedad directa de tierra está prohibida, salvo excepciones muy puntuales (inversiones de 40 millones de THB o más a través del BOI, la Junta de Inversiones). Las alternativas legales pasan por el leasehold a largo plazo, la compra de condominio en freehold o la propiedad mediante una empresa tailandesa que opere de forma genuina.
¿Qué debo hacer si mi villa está registrada a nombre de un nominee tailandés?
Consulta de inmediato con un abogado con licencia y especializado en derecho de tierras tailandés. Las opciones incluyen convertir el arreglo a un esquema de leasehold, vender la propiedad o reestructurar la titularidad dentro de un marco totalmente legal.
¿Es seguro comprar propiedad en el EEC en 2026?
Sí, siempre que se usen estructuras de propiedad legales. Los condominios en Pattaya y Sri Racha (dentro de la zona EEC) están disponibles para extranjeros en régimen freehold. El terreno solo puede asegurarse mediante arreglos de leasehold.
La era de los esquemas nominee sin consecuencias en Tailandia está llegando a su fin. La campaña de 2026 cuenta con herramientas digitales de fiscalización y voluntad política al más alto nivel. Revisa tu estructura de propiedad ahora, antes de que la auditoría llegue a ti.
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