Si últimamente sigues las noticias de inversión inmobiliaria en el sudeste asiático, seguro que te ha llegado el titular: el conglomerado malasio Genting va a construir una ciudad inteligente de 20.000 millones de dólares en la frontera entre Johor y Singapur. Es el proyecto de desarrollo más grande que ha visto la región en más de una década, y muchos inversores hispanohablantes que ya tienen el ojo puesto en Phuket se preguntan lo mismo: ¿está el capital internacional abandonando Tailandia para irse a Malasia?
La respuesta corta es no. La respuesta larga necesita cifras, y aquí las tienes.
La respuesta directa
Genting va a invertir 20.000 millones de dólares en una ciudad inteligente enfocada en investigación de inteligencia artificial y agrotecnología, dirigida a profesionales internacionales y grandes corporaciones tecnológicas, no a compradores de segunda residencia ni inversores de alquiler vacacional. Phuket, en cambio, sigue siendo un mercado de inversión vacacional y residencial con rentabilidades de alquiler del 6-8% frente al 3-4% de Johor Bahru. Son, literalmente, dos mercados distintos que no compiten por el mismo comprador.
¿Qué es exactamente el proyecto de Genting?
Con 20.000 millones de dólares de inversión, el desarrollo de Genting equivale, más o menos, a todo el volumen de inversión extranjera que ha recibido el mercado inmobiliario de Phuket en los últimos 5 a 7 años combinados. Pero no estamos hablando de un complejo residencial de lujo con villas y piscinas: es una ciudad entera construida alrededor de laboratorios de IA, centros de datos y granjas verticales.
Johor Bahru está a apenas unos 30 minutos del distrito financiero de Singapur cruzando el Causeway, lo que le da acceso directo al capital financiero singapurense sin pagar los precios del suelo de Singapur. La Zona Económica Especial Johor-Singapur (JS-SEZ, por sus siglas en inglés) se lanzó oficialmente en enero de 2025 para facilitar el movimiento transfronterizo de personas y capital, con incentivos fiscales, visados simplificados y libre circulación de mercancías. Según Nikkei Asia, la zona fue diseñada para competir directamente con Shenzhen y Bangalore por la inversión corporativa, no con destinos turísticos como Phuket.
Genting no es un actor improvisado: el grupo tiene una capitalización de mercado que supera los 15.000 millones de dólares y opera los casinos Resorts World en Singapur y Malasia, lo que le da un historial sólido para ejecutar megaproyectos de esta envergadura.
¿Cómo se compara esto con el mercado de Phuket?
Mientras Johor construye su ecosistema tecnológico, Phuket sigue firme en su nicho: el de la inversión vacacional y residencial de lujo. Las transacciones inmobiliarias con participación extranjera en Phuket crecieron un 22% estimado en 2025. Los precios de los condominios premium alcanzaron entre 120.000 y 180.000 baht por metro cuadrado (entre 3.400 y 5.100 dólares).
La proporción de demanda internacional en Phuket subió a cerca del 60% en el tercer trimestre de 2025, y se espera que llegue a aproximadamente el 65% en 2026, según Nation Thailand. Esto convierte a la isla en un mercado bastante aislado de los problemas que golpean a Bangkok, como el rechazo de hipotecas y el elevado endeudamiento de los hogares tailandeses.
Aquí va una comparación rápida entre ambos mercados:
| Aspecto | Johor (JS-SEZ) | Phuket |
|---|---|---|
| Enfoque principal | IA, tecnología, agroindustria | Turismo, residencial de lujo |
| Rentabilidad por alquiler | 3-4% anual | 6-8% anual |
| Comprador típico | Profesionales y corporaciones | Inversores de segunda residencia y alquiler vacacional |
| Horizonte del proyecto | 10-15 años | Mercado ya maduro y operativo |
| Precio condominio premium | Variable según zona | 120.000-180.000 baht/m² ($3.400-$5.100) |
¿Qué diferencia hay en la estructura de propiedad?
Aquí es donde muchos inversores hispanohablantes se pierden un poco, así que vale la pena aclararlo. En Malasia, los extranjeros pueden comprar propiedad en régimen de plena propiedad (freehold) a partir de 1 millón de ringgits (unos 215.000 dólares). En Tailandia, el extranjero puede ser propietario de un condominio bajo la cuota extranjera (hasta el 49% del área total de un proyecto) o utilizar estructuras de arrendamiento (leasehold) de 30+30+30 años para villas. Son sistemas legales distintos, y ninguno es 'mejor' de forma absoluta: depende de qué tipo de activo busques y con qué horizonte de inversión.
¿Ha cambiado algo tras el endurecimiento de las normas para extranjeros en Tailandia?
Los reguladores tailandeses han cerrado vacíos legales relacionados con estructuras de testaferros (nominee) y han aumentado el escrutinio sobre participaciones extranjeras en empresas, especialmente en Koh Phangan y Koh Samui, según reportó Bangkok Post. Aun así, las estimaciones de Juwai IQI apuntan a que los compradores extranjeros representan alrededor del 60% de las transacciones de villas de lujo en Phuket, y más del 90% en Samui y Phangan. Hasta ahora, este endurecimiento normativo ha tenido un impacto limitado sobre la demanda real.
¿Va a bajar el precio de las propiedades en Phuket por la competencia de Johor?
Es poco probable. Ambos mercados atienden a niveles de precio y perfiles de comprador completamente distintos. Se estima que los precios de las propiedades premium en Phuket crecerán entre un 8% y un 12% anual, una tendencia impulsada por la limitada disponibilidad de suelo en la isla, no por la competencia de un parque tecnológico en el continente malasio. Knight Frank Thailand, citado por Bangkok Post, prevé que zonas premium de la costa oeste como Bang Tao, Layan, Kamala y Cherng Talay sigan destacando en 2026, con las villas liderando la demanda gracias a compradores que priorizan el estilo de vida y el potencial de alquiler.
Entonces, ¿dónde conviene invertir?
Depende del objetivo. Si buscas flujo de caja hoy mismo, Bangkok ofrece un mercado de condominios líquido y con registro transparente a través del Land Department, mientras que Johor sigue siendo un proyecto con un horizonte de realización de 10 a 15 años. Para quien busca ingresos pasivos y un activo de estilo de vida, Tailandia mantiene una combinación única de rentabilidad, clima e infraestructura madura que Johor, centrado en tecnología corporativa, simplemente no puede ofrecer.
El proyecto de Genting en Johor es impresionante por su ambición, pero para el inversor que busca una propiedad turística generadora de ingresos, con una estructura de propiedad clara y flujo de caja activo desde ya, Tailandia sigue siendo la opción regional más sólida. Phuket y Bangkok ofrecen algo que un parque tecnológico en construcción todavía no tiene: un mercado de alquiler que ya funciona, gestoras con trayectoria comprobada y demanda constante.
En Casas en Tailandia llevamos años acompañando a inversores hispanohablantes en este proceso, y la conclusión de los datos actuales es clara: la isla sigue siendo una apuesta sólida para 2026.
Fuente: Bangkok Post