¿Cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en Tailandia?
Cuando un comprador hispanohablante se enamora de un apartamento en Phuket o una villa en Koh Samui, el precio de venta es solo el punto de partida. Tailandia tiene su propio sistema de impuestos y gastos asociados a la compraventa y al mantenimiento de la propiedad, y entenderlos bien puede suponer una diferencia de varios miles de euros en tu presupuesto final. En esta guía desglosamos cada concepto con cifras orientativas y consejos prácticos.
Gastos en el momento de la compra
Tasa de transferencia (Transfer Fee)
Es el equivalente tailandés al impuesto de transmisiones patrimoniales. Se calcula sobre el valor oficial de tasación del inmueble (el 'assessed value' del Departamento de Tierras), que suele ser inferior al precio de mercado real.
- Tipo general: 2% del valor tasado oficial.
- Quién lo paga: por costumbre se negocia entre comprador y vendedor, aunque lo habitual es dividirlo al 50%.
- Base de cálculo: el valor tasado por el Departamento de Tierras, no el precio escriturado.
Impuesto de timbre (Stamp Duty)
Solo se aplica cuando la operación no está sujeta al Impuesto de Negocios Específico (SBT). En la práctica, se paga cuando el vendedor ha tenido el inmueble en su nombre más de cinco años.
- Tipo: 0,5% sobre el precio escriturado o el valor tasado, el que sea mayor.
- Quién lo paga: generalmente el vendedor, aunque es negociable.
Impuesto de Negocios Específico (Specific Business Tax - SBT)
Sustituye al impuesto de timbre cuando el vendedor lleva menos de cinco años como propietario. Afecta sobre todo a promotoras y a reventas rápidas.
- Tipo: 3,3% (3% de SBT + 0,3% de recargo municipal) sobre el precio o el valor tasado, el que sea mayor.
- Quién lo paga: el vendedor, aunque en negociaciones de obra nueva suele repercutirse al comprador.
Impuesto sobre la renta en la retención (Withholding Tax)
Es la retención en la fuente sobre la ganancia del vendedor. Como comprador no lo pagas tú directamente, pero conviene conocerlo porque puede afectar la negociación del precio.
- Para personas físicas: escala progresiva según el valor tasado y los años de tenencia (cálculo complejo; orientativamente entre el 1% y el 3% del valor tasado en transacciones estándar).
- Para empresas: tipo fijo del 1% sobre el precio o valor tasado.
Tabla resumen de gastos de compraventa
| Concepto | Tipo orientativo | Quién paga habitualmente |
|---|---|---|
| Tasa de transferencia | 2% del valor tasado | Compartido al 50% |
| Impuesto de timbre | 0,5% | Vendedor (negociable) |
| SBT (si aplica) | 3,3% | Vendedor (negociable) |
| Withholding Tax | Variable (aprox. 1-3%) | Vendedor |
| Honorarios de abogado | 0,5%-1% del precio | Comprador |
Nota: en proyectos de obra nueva, muchas promotoras absorben la tasa de transferencia o la dividen. Pregunta siempre antes de firmar. Desde Casas en Tailandia revisamos cada contrato para que sepas exactamente qué pagas tú y qué paga el promotor.
Gastos recurrentes: vivir o alquilar la propiedad
Sinking Fund (Fondo de reserva)
Es un pago único que se abona en el momento de la entrega de llaves en proyectos de condominio. Sirve para cubrir grandes reparaciones futuras del edificio (ascensores, piscinas, fachadas).
- Importe orientativo: entre 400 y 800 THB por metro cuadrado, aunque en proyectos de lujo puede superar los 1.000 THB/m2.
- Se paga una sola vez, normalmente el comprador original, aunque en reventas puede negociarse.
Gastos comunes (Common Area Maintenance - CAM)
Equivalente a la cuota de comunidad de propietarios. Cubre mantenimiento de zonas comunes, seguridad, jardines, piscinas y recepción.
- Importe orientativo: entre 40 y 120 THB por metro cuadrado al mes, según la categoría del proyecto.
- Se paga mensual o trimestralmente.
- En propiedades de lujo en Phuket no es raro superar los 100 THB/m2/mes.
Agua y electricidad
La electricidad en condominios se suministra a través de la administración del edificio, que aplica tarifas algo superiores a las de la Autoridad Metropolitana de Electricidad. Para usuarios frecuentes o propietarios que alquilan, es un coste a considerar.
Impuestos si alquilas tu propiedad
Si obtienes rentas por alquiler en Tailandia, tienes obligaciones fiscales tanto en Tailandia como, posiblemente, en tu país de residencia.
En Tailandia
- Los ingresos por alquiler se consideran renta personal y tributan según la escala progresiva del impuesto sobre la renta tailandés (Personal Income Tax - PIT).
- Tipo mínimo: 0% hasta 150.000 THB anuales. Tipo máximo: 35% para rentas superiores a 5 millones de THB.
- Existe una deducción estándar del 30% sobre los ingresos brutos de alquiler por gastos de explotación, o bien deducción de gastos reales documentados.
- Si alquilas a través de plataformas como Airbnb de forma habitual, algunas autoridades locales están intensificando el control fiscal y la exigencia de licencias hoteleras. Infórmate bien antes de operar.
En tu país de residencia
España, México, Argentina y otros países hispanohablantes tienen sus propias reglas para declarar rentas extranjeras. España, por ejemplo, exige declarar estas rentas en el IRPF y, en su caso, en el modelo 720 (bienes en el extranjero). Consulta con un asesor fiscal local.
Impuesto sobre inmuebles (Land and Building Tax)
Desde 2020 existe en Tailandia un impuesto anual sobre la propiedad, con tipos muy bajos en comparación con Europa.
- Uso residencial: tipo del 0,02% al 0,1% sobre el valor tasado oficial, con exenciones para primeras viviendas de hasta 50 millones de THB.
- Uso como alquiler o inversión: tipo del 0,3% al 0,7%.
- En la práctica, para la mayoría de apartamentos de rango medio, el importe anual es simbólico.
Consejos finales antes de firmar
- Pide siempre el desglose de gastos de cierre al promotor o vendedor antes de negociar el precio final.
- Contrata un abogado independiente que revise el título de propiedad (Chanote) y los contratos. No uses solo al abogado del promotor.
- Verifica el historial de cuotas de gastos comunes y sinking fund antes de comprar una propiedad de segunda mano, ya que las deudas pueden transferirse.
- Calcula el coste total de propiedad sumando gastos de compra, gastos comunes anuales e impuestos sobre alquiler si piensas arrendar.
En Casas en Tailandia acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso, desde la visita hasta el registro en el Departamento de Tierras, para que cada euro de tu inversión esté bien colocado.