Por qué conviene conocer el proceso antes de firmar nada
Tailandia atrae a compradores de todo el mundo gracias a sus precios competitivos, su calidad de vida y un mercado inmobiliario dinámico, especialmente en Phuket. Sin embargo, el proceso de compra difiere bastante del europeo o latinoamericano. Entender cada paso con antelación te ahorra tiempo, dinero y más de un disgusto.
Paso 1: la reserva (Reservation Agreement)
Cuando encuentras la propiedad que te interesa, el primer documento que firmarás es el contrato de reserva. Este acuerdo aparta la unidad a tu nombre y retira el inmueble del mercado mientras se prepara la documentación formal.
Qué incluye habitualmente:
- Identificación de la propiedad (número de unidad, superficie, piso)
- Precio de venta acordado
- Importe del depósito de reserva
- Plazo para firmar el contrato de compraventa principal
El depósito de reserva es orientativo, pero suele moverse entre 50.000 y 200.000 THB según el promotor y el precio del inmueble. Este importe se descuenta del precio final, aunque en la mayoría de los casos no es reembolsable si el comprador se echa atrás sin causa justificada. Léelo con atención antes de transferir.
Paso 2: el contrato de compraventa (Sale and Purchase Agreement)
Unas dos o tres semanas después de la reserva, recibirás el contrato principal. Este es el documento más importante de toda la operación. Regula los derechos y obligaciones de ambas partes, el calendario de pagos y las condiciones de entrega.
Puntos clave que debes revisar:
- Descripción exacta de la unidad y sus metros cuadrados
- Calendario de hitos de pago (especialmente en obra nueva)
- Penalizaciones por retraso del promotor
- Condiciones de rescisión y devolución de cantidades
- Fecha estimada de entrega y procedimiento de snagging (lista de defectos)
Si el contrato está redactado solo en tailandés, exige una versión en inglés o español. Desde Casas en Tailandia siempre recomendamos que un abogado local independiente revise este documento antes de firmarlo.
Paso 3: los pagos por hitos en obra nueva
En proyectos sobre plano o en construcción, el precio no se abona de una sola vez. El promotor establece un calendario vinculado al avance de la obra. La estructura varía, pero un esquema orientativo sería el siguiente:
| Hito de construcción | Porcentaje típico del precio total |
|---|---|
| Reserva | 1-3 % |
| Firma del contrato | 10-15 % |
| Cimentación terminada | 10-15 % |
| Estructura completada | 10-15 % |
| Acabados interiores | 10-15 % |
| Transferencia en Land Office | 25-35 % |
Estos porcentajes son orientativos y cada promotor fija los suyos. Lo importante es que cada pago vaya asociado a un hito verificable, no a fechas arbitrarias. Solicita fotos o visitas de obra para confirmar el avance antes de cada transferencia.
Sobre las transferencias internacionales: todos los pagos desde el extranjero deben llegar en divisa extranjera y quedar registrados como tal en el banco tailandés receptor. Este registro (el llamado Foreign Exchange Transaction Form o FET, antes conocido como Thor Tor 3) es imprescindible para poder repatriar el dinero en el futuro y, en el caso de los condominios, para acreditar que el pago proviene del exterior, requisito para que un extranjero pueda figurar en el título de propiedad.
Paso 4: la transferencia en el Land Office
El equivalente tailandés a la notaría es el Land Office, la oficina gubernamental que registra los títulos de propiedad. La transferencia formal tiene lugar aquí, en presencia del comprador (o su representante legal con poder notarial), el vendedor o promotor, y los funcionarios del registro.
Documentos habituales para el comprador extranjero:
- Pasaporte original en vigor
- Prueba de transferencia en divisas (FET)
- Contrato de compraventa
- Poder notarial si no asistes en persona
En esta misma jornada se liquidan los impuestos y tasas de la transacción. El reparto entre comprador y vendedor depende de lo negociado en el contrato, pero como referencia orientativa:
- Transfer fee (tasa de transferencia): 2 % del valor tasado
- Withholding tax (retención al vendedor): variable según si es persona física o jurídica
- Stamp duty o specific business tax: aplicable según el tiempo de propiedad
En proyectos de obra nueva es habitual que el promotor asuma parte de estas tasas como incentivo comercial. Confirma siempre quién paga qué antes de llegar al Land Office.
Paso 5: la entrega de llaves y el snagging
Tras la transferencia, el promotor te entrega las llaves formalmente. Antes de firmar el acta de recepción, realiza una inspección detallada de la unidad y elabora una lista de defectos o acabados pendientes (snagging list). Documenta todo con fotos y vídeo.
Los promotores serios reservan un porcentaje del último pago hasta resolver los puntos de la snagging list, o establecen un período de garantía post-entrega. Negocia este punto en el contrato, no el día de la entrega.
Consejos finales
- Abre una cuenta bancaria en Tailandia lo antes posible; facilitará los pagos y el registro de divisas.
- No omitas la revisión legal independiente. El coste es menor comparado con el riesgo de firmar un contrato desequilibrado.
- Comprueba el título de propiedad. El Chanote (Nor Sor 4 Jor) es el título más sólido; evita propiedades con títulos de menor rango sin asesoramiento previo.
- Trabaja con profesionales que conozcan el mercado local. El equipo de Casas en Tailandia puede orientarte en cada etapa y conectarte con abogados y gestores de confianza en Phuket.
Comprar en Tailandia es perfectamente viable para un extranjero si se siguen los pasos correctos. La clave está en la preparación y en rodearse del equipo adecuado desde el primer día.