Los números que ya no se pueden ignorar
En 2025, la rentabilidad bruta media del alquiler residencial en Berlín fue del 2,8% anual. París cerró en 2,5% y Barcelona alcanzó el 3,1%. Al otro lado del mundo, los condominios gestionados en Phuket ofrecían rendimientos netos de entre el 7% y el 10%. Y esa diferencia, lejos de reducirse, sigue creciendo.
El capital siempre busca rentabilidad. Según el Banco de Tailandia, la inversión extranjera directa en bienes raíces tailandeses creció un 14% durante los tres primeros trimestres de 2025. En sentido contrario, el volumen de transacciones en Alemania cayó un 18% en el mismo periodo, según Savills. Los inversores hacen las cuentas y actúan en consecuencia.
Esto no es una anomalía pasajera. Factores estructurales -demografía, presión regulatoria y política fiscal- están consolidando una divergencia a largo plazo entre una Europa estancada y un Sudeste Asiático en expansión.
Resumen rápido
- Rentabilidad bruta en grandes ciudades europeas: 2,5-3,5%; neta tras impuestos y gastos: 1,5-2,5%
- Rentabilidad en Phuket: 7-10% bruto en condominios gestionados; 5-7% neto
- Revalorización en 5 años: Berlín +3% acumulado (tras la corrección de 2022-2024); Phuket +35-45%
- Impuesto sobre el alquiler: Francia hasta el 47%, Alemania hasta el 45%, Tailandia entre el 5% y el 15% según la estructura
- Precio de entrada para un activo líquido: París desde 350.000 euros; Phuket desde 120.000-150.000 dólares
- Ocupación en Phuket: 75-85% en temporada alta; media anual del 65-75%
Tres escenarios para comparar
Escenario 1: Cartera europea conservadora
Un inversor compra un piso en Berlín por 300.000 euros. El alquiler mensual ronda los 850 euros (datos de Immobilienscout24 para finales de 2025, barrio de Charlottenburg). La rentabilidad bruta es del 3,4%. Una vez descontados el Grundsteuer, el seguro obligatorio, los honorarios de gestión y el impuesto sobre la renta -hasta el 42% para no residentes- el rendimiento neto se queda en 1,6-1,8%.
Con una inflación proyectada del 2,3% en la eurozona según el BCE para 2026, el retorno real se vuelve negativo. El inversor pierde poder adquisitivo cada año, de forma silenciosa pero constante.
A esto se suma un problema estructural: la ley alemana Mietpreisbremse limita las subidas del alquiler a un máximo del 10% sobre el precio de referencia. Los propietarios tienen un techo legal en sus ingresos, pero ningún límite en el crecimiento de sus costes.
Escenario 2: Cartera activa en Asia - Phuket
El mismo inversor adquiere un condominio de 35-45 m2 en la zona de Bang Tao por 140.000 dólares y lo entrega a una empresa de gestión profesional. Los contratos de rentabilidad garantizada para los primeros 3-5 años suelen situarse en 6-7% neto. Quien gestiona directamente mediante plataformas de alquiler vacacional puede llegar al 8-10% bruto en temporadas favorables.
El impuesto anual sobre la propiedad en Tailandia -vigente desde 2020- para inmuebles de uso comercial valorados por debajo de 50 millones de baht se sitúa en apenas el 0,3% del valor catastral, una fracción de lo que se paga en cualquier país europeo.
La revalorización del capital añade otro argumento de peso. La franja costera oeste de Phuket ha registrado subidas de precio de entre el 6% y el 9% anual desde 2021, impulsadas por la escasez de suelo edificable y el aumento del turismo. En 2024, la isla recibió más de 12 millones de visitantes, según la Autoridad de Turismo de Tailandia.
Escenario 3: Diversificación entre mercados
Para inversores con un presupuesto de 300.000 dólares o más, una estrategia habitual consiste en destinar entre el 60-70% a inmuebles en Asia (Phuket y, opcionalmente, Bangkok) y mantener el 30-40% restante en instrumentos europeos líquidos (REITs o fondos). Así se combina el rendimiento corriente elevado del mercado tailandés con la diversificación de divisas que ofrecen los activos europeos.
Comparativa entre mercados
| Indicador | Berlín | París | Barcelona | Phuket |
|---|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | 2,8-3,4% | 2,5-3,0% | 3,1-3,8% | 7-10% |
| Rentabilidad neta | 1,5-1,8% | 1,3-1,7% | 1,8-2,3% | 5-7% |
| Impuesto sobre alquiler | Hasta 45% | Hasta 47% | 19-24% (no residente) | 5-15% |
| Revalorización en 5 años | +3% acumulado | +8% acumulado | +15% acumulado | +35-45% acumulado |
| Precio de entrada | Desde 250.000 EUR | Desde 350.000 EUR | Desde 200.000 EUR | Desde 120.000 USD |
| Restricciones al alquiler | Estrictas | Estrictas | Moderadas | Mínimas |
| Tendencia de la divisa vs USD | EUR débil | EUR débil | EUR débil | THB estable |
| Ocupación típica | +95% (largo plazo) | +95% (largo plazo) | 70-85% (mixto) | 65-85% (resort) |
Errores frecuentes y cómo evitarlos
1. Confundir baja volatilidad con seguridad real. Los mercados europeos transmiten sensación de estabilidad, pero una rentabilidad por debajo de la inflación es una pérdida garantizada de poder adquisitivo. El inmobiliario berlinés cayó un 12% entre 2022 y 2023 tras una década de subidas. La narrativa de 'activo seguro' resultó frágil.
2. Ignorar el efecto divisa. El baht tailandés se apreció aproximadamente un 8% frente al euro en los últimos tres años. Para un inversor con patrimonio en euros, esto genera un doble efecto positivo: revalorización del activo más ganancia cambiaria. El efecto puede invertirse, por lo que para posiciones superiores a 500.000 dólares conviene considerar algún tipo de cobertura.
3. Quedarse con el dato bruto. Los agentes europeos suelen citar rentabilidades brutas. Tras restar impuestos, gestión, mantenimiento y seguros, un titular del 3,5% puede quedarse en el 1,5%. En Phuket, las gestoras retienen entre el 20% y el 30% del ingreso por alquiler, pero dado que la base es mucho más alta, la rentabilidad neta sigue siendo muy superior.
4. Elegir zona por intuición, no por datos. No todas las áreas de Phuket rinden igual. La franja oeste -Bang Tao, Laguna, Surin- registra las tasas de ocupación más altas. Las zonas del este y las más alejadas del mar pueden generar entre un 30% y un 40% menos de ingresos por alquiler para inmuebles similares.
5. Sobreestimar las rentabilidades garantizadas. Algunos promotores anuncian garantías del 10-12%. Con frecuencia, esa cifra está incorporada en un precio de venta inflado. Un referente realista para un condominio bien ubicado y de calidad es 6-8% neto.
Por qué la brecha seguirá ampliándose
Tres fuerzas erosionan de forma sistemática la rentabilidad del alquiler en Europa. Primero, la demografía: la población alemana envejece y se contrae, lo que frena el crecimiento de la demanda y limita las subidas de renta. Segundo, el endurecimiento regulatorio: la Directiva europea de eficiencia energética en edificios exige rehabilitaciones costosas, y en París el alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb tiene un límite de 120 días al año. Tercero, el coste del crédito: aunque el BCE ha bajado tipos, las hipotecas en Europa siguen al 3,5-4,5%, lo que hace que el apalancamiento juegue en contra de quien obtiene rentabilidades brutas del 2,5-3%.
Tailandia presenta el panorama opuesto. Los turistas han recuperado y superado los niveles prepandemia. Las inversiones en infraestructura -incluida la ampliación del aeropuerto internacional de Phuket y una autopista que conectará la isla con Phang Nga- refuerzan el atractivo de la región. El programa de visado para nómadas digitales atrae a expatriados de alto poder adquisitivo que buscan alojamientos de calidad en alquiler.
En Casas en Tailandia acompañamos a compradores hispanohablantes en cada paso del proceso, desde la selección del inmueble hasta el cierre de la compra.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar en plena propiedad un condominio en Phuket? Sí. Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir un condominio en plena propiedad (freehold) siempre que el edificio no haya agotado la cuota legal de titularidad extranjera, que corresponde al 49% de la superficie total. El pago debe originarse en el extranjero y documentarse mediante el formulario FET (Foreign Exchange Transaction), que también facilita la repatriación de fondos en el futuro.
¿Qué rentabilidad es razonable esperar el primer año? Para un condominio nuevo entregado a una empresa de gestión: 5-7% neto. Para quien gestione el alquiler vacacional de forma independiente con fotografía profesional y precios dinámicos: 7-9% bruto en condiciones favorables.
¿Cómo tributan los ingresos del alquiler en Tailandia para un no residente? El alquiler está sujeto al impuesto sobre la renta progresivo tailandés, con tipos del 5% al 35%. Cuando los ingresos se canalizan a través de una empresa gestora, se aplica habitualmente una retención en la fuente del 5-15% como estructura simplificada.
¿Cuáles son los gastos de compra que hay que prever? Hay que contar con una tasa de transmisión del 2% sobre el valor catastral, un impuesto de actos jurídicos documentados del 0,5%, una aportación única al fondo de reserva del edificio y cuotas mensuales de comunidad de entre 50 y 120 baht por metro cuadrado.