Respuesta rápida: ¿qué cambió realmente?
En mayo de 2026, el Departamento de Tierras de Tailandia (Land Department) envió tres circulares 'urgentes' a todas las oficinas provinciales del país para unificar la detección de estructuras nominee, es decir, empresas tailandesas usadas por extranjeros para controlar terrenos de forma indirecta. No se trata de una ley nueva: es la primera vez que existe un criterio único, una base de datos nacional de personas jurídicas propietarias de tierras y listas de verificación estandarizadas en todas las provincias. Para quien esté pensando en comprar en Phuket o ya tenga una villa a nombre de una empresa tailandesa, este es el momento de revisar la estructura legal antes de que lo haga un inspector.
Si usted es de los muchos hispanohablantes (junto a compradores rusos y europeos) que llevan años adquiriendo villas y terrenos en la costa tailandesa a través de sociedades locales, esta noticia le afecta directamente, sin importar cuándo se formalizó la compra.
Por qué existía el truco de la empresa tailandesa
En Tailandia, un extranjero nunca ha podido ser propietario pleno de un terreno. Esta restricción viene del Código de Tierras de 1954. La única vía de propiedad directa reconocida es un apartamento (condominio), y solo dentro de la cuota del 49% de superficie del edificio reservada a extranjeros. Ni una villa ni una parcela de tierra pueden registrarse a nombre propio de un extranjero.
Durante las últimas dos décadas surgió toda una industria alrededor de este límite. La fórmula, ofrecida durante años como algo 'rutinario' por bufetes, agencias inmobiliarias e incluso promotoras, era la siguiente: constituir una empresa limitada tailandesa donde el extranjero posee el 49% de las acciones y accionistas tailandeses 'nominee' (prestanombres) poseen el 51% restante. La empresa compra el terreno, y el extranjero vive en él como si fuera suyo.
Las autoridades siempre supieron que esto ocurría. El Artículo 96 del Código de Tierras castiga con hasta 2 años de prisión y una multa de hasta 20.000 THB a quien ayude a un extranjero a eludir la prohibición. Pero la aplicación de la norma dependía por completo del funcionario y de la oficina: en una provincia se registraba la operación sin preguntas, en otra se rechazaba de plano según cómo estuviera preparada la documentación.
La base de datos nacional que lo cambia todo
Las circulares de mayo de 2026 atacan justamente esa inconsistencia. Por primera vez se introduce un enfoque sistémico: una sola base de datos, un único conjunto de criterios, un mismo protocolo de revisión en todo el país. Según Silk Legal, el bufete que publicó el primer análisis detallado de las nuevas directrices, no es un cambio en la ley sino una consolidación de la fiscalización.
Esta base de datos unificada recopilará, para cada persona jurídica propietaria de tierras: fecha de registro, fecha de adquisición, valor catastral y objeto social declarado. Las empresas con participación extranjera por encima de ciertos umbrales quedan clasificadas automáticamente como de alto riesgo y enfrentan una investigación más profunda: análisis del registro de accionistas, cruce de datos con el Departamento de Desarrollo Empresarial (DBD), revisión de estados financieros y contratos, e incluso inspecciones presenciales de la propiedad.
Según reportes inmobiliarios regionales, ya hay más de 11.000 empresas bajo revisión en destinos turísticos como Phuket, Koh Samui, Koh Phangan y Krabi.
Un ejemplo práctico: la villa de 15 millones de baht
Imagine una empresa tailandesa con dos socios tailandeses y un socio extranjero con el 49% de las acciones, que compró una villa en Phuket por 15 millones de THB. Antes, la oficina de tierras simplemente registraba la operación sin más trámite. Ahora el sistema marca automáticamente a esa empresa como de alto riesgo: los funcionarios revisan el registro de accionistas, indagan la ocupación y el origen del dinero de los socios tailandeses, comprueban si la empresa realiza actividad comercial real o si existe únicamente para sostener esa propiedad, e incluso puede enviarse un inspector a verificar quién vive realmente allí.
Los umbrales que activan la revisión automática
Uno de los puntos más relevantes de las nuevas circulares son los montos que disparan la revisión de forma automática, bajo el Artículo 74 del Código de Tierras:
- Transacciones en efectivo desde 2 millones de THB (unos 57.000 dólares).
- Activos que superen los 5 millones de THB (unos 143.000 dólares).
- La única excepción exenta de esta revisión automática es la herencia legítima.
El umbral de 2 millones de THB en efectivo es especialmente sensible porque los pagos en metálico son habituales en Tailandia, sobre todo en la franja turística y en el mercado de reventa. Cada una de estas operaciones activará ahora una verificación del origen de los fondos, que se solapa con la legislación antilavado de dinero (AMLA) y añade una barrera adicional a las operaciones poco transparentes.
¿Cómo se compara Tailandia con sus vecinos?
Tailandia no es el único país del sudeste asiático que endurece el control sobre la propiedad extranjera. Vietnam actualizó su ley de vivienda en 2024 con nuevas restricciones para compradores extranjeros. Indonesia revisa periódicamente sus normas para compradores foráneos en Bali. Lo distintivo del caso tailandés es que la ley en sí no cambia: lo que finalmente cambia es su cumplimiento efectivo.
¿Y si ya compré con una empresa nominee hace años?
Aquí está la parte más incómoda para muchos propietarios: las circulares se centran principalmente en las nuevas transacciones y en el filtrado de la base existente, pero la base de datos que se está construyendo cubre a todas las personas jurídicas que poseen tierras, incluidas adquisiciones antiguas. Es decir, una empresa constituida hace diez años para sostener una sola villa puede entrar en revisión igualmente.
Qué debería hacer un inversor ahora mismo
Dos pasos concretos, sin dramatizar pero sin demorarlos:
- Encargar una auditoría de la estructura societaria existente con un abogado tailandés cualificado.
- Evaluar alternativas legales más sólidas: arrendamiento a largo plazo (leasehold de 30 años con opciones de renovación), compra de condominio dentro de la cuota extranjera, o inversión a través de la Junta de Inversiones de Tailandia (BOI), que en ciertos casos permite a extranjeros poseer tierra de forma directa.
En Casas en Tailandia solemos recomendar a nuestros clientes de habla hispana revisar esta cuestión antes de firmar cualquier compra, y no después.
Preguntas frecuentes
¿Tailandia prohibió comprar propiedades a extranjeros en 2026?
No. Las nuevas circulares no modifican la ley. Los extranjeros pueden seguir comprando condominios dentro de la cuota del 49% reservada para propiedad extranjera. La prohibición de poseer tierra directamente existe desde hace décadas; lo nuevo es la fiscalización sistemática y unificada.
¿Qué es exactamente una estructura nominee y por qué está bajo la lupa?
Es una empresa tailandesa en la que el 51% de las acciones pertenece a ciudadanos tailandeses que actúan como prestanombres, mientras el verdadero propietario beneficiario es un extranjero con el 49%. Este arreglo siempre estuvo en una zona gris legal; ahora se identifica mediante una base de datos unificada y controles estandarizados en todo el país.
¿Qué montos de transacción disparan una revisión automática?
Las transacciones en efectivo desde 2 millones de THB y los activos que superen los 5 millones de THB (con la única excepción de la herencia legítima) ahora pasan automáticamente por una verificación de origen de fondos bajo el Artículo 74 del Código de Tierras.
¿Esto afecta a propiedades que ya compré hace tiempo?
Potencialmente sí. Se está compilando una base de datos de todas las personas jurídicas propietarias de tierras, incluidas las empresas registradas hace años. Una adquisición antigua puede terminar siendo revisada igual que una nueva.
¿Se puede ir a prisión por usar una estructura nominee?
El Artículo 96 del Código de Tierras prevé hasta 2 años de prisión y una multa de hasta 20.000 THB para quien ayude a un extranjero a adquirir tierra de forma ilegal. Los procesos penales han sido históricamente poco frecuentes, pero el nuevo nivel de control eleva el riesgo real.
¿Qué alternativas legales existen frente al nominee?
El arrendamiento a largo plazo (leasehold de 30 años), la compra de condominio dentro de la cuota extranjera, y la inversión vinculada a la BOI, que en determinados casos otorga derechos de propiedad sobre la tierra. Cada opción tiene sus propias limitaciones y requiere asesoría legal adecuada.
¿Esto aplica en todas las provincias de Tailandia?
Sí. Las circulares se enviaron a todas las oficinas provinciales de tierras. Por primera vez se aplica un estándar nacional único de revisión en todo el país, incluidas zonas populares entre compradores hispanohablantes como Phuket, Koh Samui y Krabi.
¿Vale la pena viajar a Tailandia ahora para ver propiedades?
Si está considerando comprar, es recomendable visitar en persona y evaluar la situación sobre el terreno junto a un abogado local. Conviene planificar con antelación tanto las visitas a propiedades como las consultas legales.
Fuente: The CITY Asia