Un comprador se presenta en la oficina de tierras de Phuket para registrar una villa a través de una empresa tailandesa y le hacen preguntas que hace pocos años nadie hacía: de dónde sacaron el dinero los socios tailandeses para pagar sus acciones, si declaran esos ingresos, por qué los tres viven en provincias distintas. Antes ese papeleo se aceptaba sin mirarlo dos veces. Ahora se cruza automáticamente con la base de datos del Departamento de Desarrollo Empresarial (DBD).
La respuesta corta es esta: en 2026 no hubo ninguna liberalización de los derechos de propiedad para extranjeros en Tailandia. Lo que cambió es que el Estado empezó a hacer cumplir normas que ya existían desde hace años. Para quien está mirando propiedades en Phuket con presupuesto ajustado, esto cambia por completo qué estructuras vale la pena considerar.
¿Sigue siendo legal comprar una villa a través de una empresa tailandesa?
Sobre el papel, sí: una empresa tailandesa con mayoría de capital tailandés (51%) puede ser propietaria de tierra, y durante décadas esa fue la vía estándar para que un extranjero 'comprara' una villa con terreno. El problema nunca estuvo en la estructura en sí, sino en cómo se usaba: los socios tailandeses nunca aportaban un solo baht, no participaban en la gestión y simplemente firmaban formularios de transferencia de acciones en blanco.
Esa brecha entre la forma legal y la sustancia real es exactamente lo que los reguladores aprendieron a detectar. Cuando el Departamento de Tierras ve una empresa con 2 millones de THB de capital registrado que compró un terreno por 25 millones, y el DBD muestra que esos socios tailandeses nunca declararon ingresos y figuran como accionistas en otras veinte empresas, no hacen falta más preguntas.
La figura del nominee (socio de paja) es un delito penal bajo la Ley de Negocios Extranjeros (Foreign Business Act), con multas de 100.000 a 1.000.000 de THB y hasta tres años de cárcel, y la responsabilidad alcanza también al accionista tailandés que prestó su nombre. Desde 2025, el Departamento de Tierras y el DBD comparten datos para verificar el origen real del capital detrás de los accionistas tailandeses en empresas propietarias de terrenos, y una orden del DBD (Orden N.º 1/2026) desató desde abril de 2026 una revisión masiva de más de 46.000 empresas con participación extranjera, con penas más duras y posibilidad de liquidación forzosa para las estructuras que resulten ser nominee.
¿Cuál es la única vía directa y legal para un comprador extranjero individual?
La propiedad freehold (en pleno dominio) de una unidad de condominio, dentro de la cuota extranjera del 49% de la superficie total construida del edificio. Todo lo demás requiere un permiso especial o la aceptación honesta de que se está comprando un alquiler a largo plazo, no una propiedad.
Esa cuota del 49% se calcula por metros cuadrados de superficie, no por número de unidades, y se confirma con un certificado de la administración del condominio (el 'juristic person') antes de registrar la operación en la oficina de tierras. En proyectos populares de Rawai o Bang Tao la cuota puede estar completamente agotada, sin importar lo que diga el vendedor, así que conviene pedir ese certificado actualizado antes de firmar nada, idealmente durante el mismo viaje de visita al inmueble.
¿Puede un extranjero ser propietario de un terreno en Tailandia?
En general, no. El Código de Tierras (Land Code) no otorga a personas extranjeras derecho de propiedad sobre terrenos. Existen excepciones muy estrechas: ciertos casos de herencia, y la Sección 96 bis, que permite hasta 1 rai (unos 1.600 m²) para uso residencial con una inversión mínima de 40.000.000 de THB en activos aprobados y aprobación del Ministerio del Interior. En la práctica, se han otorgado muy pocas aprobaciones de este tipo.
En 2024 el Gabinete tailandés instruyó a los ministerios correspondientes a estudiar dos propuestas: extender el plazo máximo de arrendamiento a 99 años y elevar la cuota extranjera en condominios al 75%. Durante meses, en la comunidad internacional de compradores en Phuket no se hablaba de otra cosa. Para 2026, ninguna de las dos medidas se convirtió en ley. El debate chocó con resistencia política, y el argumento de 'vender el país' pesó más que el de atraer capital. En lugar de ampliar derechos, el gobierno hizo algo más barato y más rápido: empezó a verificar si se respetan los derechos que ya existían.
¿Es cierto que se puede registrar un alquiler de 90 años (30+30+30)?
No, y este es uno de los mitos más repetidos por vendedores de villas en leasehold. Solo se puede registrar un plazo de 30 años en el registro de la oficina de tierras. Las extensiones más allá de eso no se inscriben; siguen siendo una obligación contractual personal del propietario actual del terreno hacia un inquilino específico.
Los vendedores comercializan la estructura '30+30+30' como noventa años de propiedad efectiva. En la realidad legal, la promesa de renovación es un derecho contractual personal, y la jurisprudencia tailandesa ha tratado repetidamente estas renovaciones como algo que no se transfiere automáticamente si el terreno cambia de propietario. Mientras el desarrollador siga en el negocio y le importe su reputación, todo funciona sin problemas. La verdadera prueba llega en el año treinta y uno, y el mercado sencillamente no tiene todavía estadísticas sobre ese momento, porque los leaseholds de zonas turísticas con esa antigüedad son todavía escasos en Tailandia.
¿De dónde tiene que venir el dinero para registrar una compra freehold?
Del extranjero, obligatoriamente, para una compra freehold de condominio. El dinero debe llegar a Tailandia en moneda extranjera, y para montos de 50.000 dólares estadounidenses o más, el banco emite un formulario de Transacción de Cambio Extranjero (FET, Foreign Exchange Transaction). Sin ese FET, la oficina de tierras no procesa el registro de la propiedad a nombre extranjero.
Hay una cara de esta historia que rara vez aparece en los titulares: la ofensiva regulatoria golpea a los esquemas del mercado gris, no a las operaciones transparentes. Una unidad en condominio comprada con fondos transferidos desde el extranjero y un FET en regla no se ha vuelto ni un poco más difícil de registrar en los últimos dos años. Al contrario: cuanto más se endurece la vigilancia sobre las estructuras nominee, más predecible se vuelve el mercado secundario de unidades dentro de la cuota extranjera, simplemente porque las alternativas legales para que un extranjero posea este tipo de activo se van reduciendo.
Nuestra recomendación: ¿cuándo tiene sentido usar una empresa tailandesa?
Si el presupuesto de la compra es inferior a 30-40 millones de THB, no debería ni plantearse una estructura de empresa tailandesa para una compra residencial. Esta es nuestra postura, y la razón no es que mañana vaya a aparecer un inspector en la puerta. El riesgo real es que, al momento de vender, un comprador que trabaje con un abogado serio simplemente se niegue a entrar en ese tipo de operación, y el activo pierda liquidez mucho antes de perder legalidad.
Hay una excepción razonable a este consejo: si se gestiona un negocio tailandés genuinamente operativo, con facturación real, personal y socios que invierten su propio dinero, entonces mantener el terreno a través de esa empresa no es un atajo legal, es una práctica corporativa estándar y perfectamente normal.
El paso práctico que evita más disgustos ocurre antes de firmar nada: solicitar un certificado actualizado del 'juristic person' del condominio que confirme la cuota extranjera disponible por superficie, y verificar que la unidad concreta que se quiere comprar entra dentro de esa cuota. Conviene comprobarlo en persona, idealmente combinado con un viaje de visita, y conviene reservar ese viaje con cierta flexibilidad de fechas, porque la oficina de tierras solo abre en días laborables y un solo día rara vez es suficiente para cerrar una operación.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar terreno en Tailandia en 2026?
En general, no. El Código de Tierras no otorga a personas físicas extranjeras derecho de propiedad sobre terrenos. Las excepciones son estrechas: ciertos casos de herencia, y la Sección 96 bis, que permite hasta 1 rai para uso residencial con una inversión mínima de 40.000.000 de THB en activos aprobados y aprobación del Ministerio del Interior.
¿Qué es la cuota extranjera del 49% y cómo se comprueba?
Es el límite bajo el cual los extranjeros, en conjunto, pueden poseer como máximo el 49% de la superficie total construida de todas las unidades de un condominio. Se calcula por metros cuadrados, no por número de unidades, y se confirma con un certificado de la administración del edificio (juristic person), que la oficina de tierras exige en el momento del registro.
¿Es arriesgado comprar una villa a través de una empresa tailandesa?
Si los accionistas tailandeses nunca aportaron fondos propios y no participan en la gestión, la estructura es un arreglo nominee. Esto es ilegal, y las penas bajo la Ley de Negocios Extranjeros llegan hasta 1.000.000 de THB de multa y tres años de prisión, con responsabilidad que alcanza también a los participantes tailandeses.
¿El dinero tiene que venir obligatoriamente del extranjero?
Sí, para una compra freehold de condominio. El dinero debe entrar a Tailandia en moneda extranjera, y para montos de 50.000 dólares estadounidenses o más, el banco emite el formulario FET (Foreign Exchange Transaction). Sin ese documento, no se puede registrar la propiedad a nombre extranjero.
¿Cambiará la ley en los próximos años?
Las propuestas de extender el arrendamiento a 99 años y elevar la cuota al 75% se discuten desde 2024, pero ninguna se ha convertido en ley. Conviene planificar la compra según las normas vigentes hoy, no según proyectos de ley que todavía no existen.
Fuente: Orden del DBD N.º 1/2026, citada a través de aiproperty-phuket.com