La respuesta directa antes de empezar
En 2026, un comprador extranjero puede adquirir un condominio en Phuket con una entrada desde el 10% del precio de compra, pagos a plazos sin intereses durante el periodo de construcción y sin necesidad de solicitar financiación a ningún banco tailandés. Los desarrolladores inmobiliarios llevan más de una década perfeccionando planes de pago que sustituyen por completo al crédito hipotecario convencional.
¿Por qué los bancos tailandeses no son una opción para la mayoría de compradores extranjeros?
La legislación tailandesa restringe de forma significativa el acceso de extranjeros a hipotecas locales. Algunos bancos como UOB o ICBC disponen de productos específicos para no residentes, pero las condiciones son muy exigentes: permiso de trabajo tailandés vigente, ingresos demostrables generados en Tailandia y una financiación máxima del 70% del valor del inmueble. En la práctica, la inmensa mayoría de los compradores internacionales en Phuket prescinde completamente de esta vía.
El dato que ilustra la magnitud del mercado: según Nation Thailand, aproximadamente el 60% de todas las transacciones de condominios en Phuket durante el tercer trimestre de 2025 involucró a compradores extranjeros, con proyecciones de alcanzar el 65% en 2026. Casi ninguno de ellos utilizó financiación bancaria tailandesa.
Lo más importante que hay que entender desde el principio: un plan de pagos por hitos con un promotor no es un préstamo. Es un acuerdo contractual directo entre comprador y desarrollador. El título de propiedad se transfiere únicamente cuando se ha abonado la totalidad del precio.
Las 5 estructuras de pago disponibles para extranjeros en Phuket
Opción 1 - Pagos por hitos durante la construcción (obra nueva)
Es la modalidad más extendida en proyectos de nueva promoción. El comprador formaliza un contrato, abona una primera entrega y va realizando pagos vinculados al avance de la obra. Un ejemplo concreto: The Harmony by Wallaya Villas en Chertalay aplica un esquema 30/30/15/15/10%. El primer 30% se abona en el momento de la firma, el siguiente 30% al completarse los cimientos, después un 15% y otro 15% en fases intermedias de construcción, y el 10% restante con la entrega de llaves. La finalización prevista del proyecto es el tercer trimestre de 2027, lo que da al comprador casi dos años para distribuir sus pagos.
Layan Verde ofrece condiciones aún más flexibles, con precios desde 263.000 USD y la posibilidad de elegir entre una estructura del 50% o del 35% como primer tramo, con el resto distribuido hasta finales de 2028. Los estudios de ese proyecto proyectan una rentabilidad en pool de alquiler de hasta el 8,7% anual.
En la cartera The Title de AssetWise, cuyo valor en Phuket alcanzó los 47.447 millones de THB, el esquema habitual divide el pago en tres tramos iguales del 25%: firma del contrato, finalización de cimientos y entrega del inmueble.
Opción 2 - Financiación directa del vendedor en el mercado de segunda mano
En este caso el acuerdo es estrictamente privado entre comprador y vendedor particular, sin intervención bancaria. El comprador aporta entre un 10% y un 30% como señal y amortiza el resto en cuotas trimestrales o mensuales a lo largo de 3 a 5 años. El título permanece a nombre del vendedor hasta que se liquida la totalidad del importe.
Según Siam Real Estate, una entrada más cercana al 30% suele desbloquear mejores condiciones: cuotas periódicas menores y un plazo de amortización más corto. Este mecanismo es válido tanto para unidades en plena propiedad extranjera (freehold) como en régimen de arrendamiento (leasehold).
Un detalle fundamental: en estas operaciones el vendedor suele incorporar un componente de interés enmascarado como prima sobre el precio, en lugar de indicarlo como tipo de interés explícito. El rango habitual oscila entre el 3% y el 5% anual sobre el saldo pendiente.
Opción 3 - Pago completo con descuento en fase de prelanzamiento
Algunos promotores ofrecen un descuento de entre el 5% y el 15% si el comprador abona el 100% del precio en la fase previa a la construcción. Esta opción encaja con inversores que disponen de liquidez y asumen el compromiso de mantener el capital inmovilizado durante 1,5 a 2 años hasta la entrega. El riesgo es mayor porque los retrasos en obra son posibles, pero el precio de entrada es el más bajo disponible.
Opción 4 - Reserva con contrato y cesión antes de la entrega
El comprador asegura la unidad con una entrada del 25% al 30% y, antes de que el edificio esté terminado, cede el contrato de compraventa a un tercero. En la práctica se trata de una posición especulativa sobre la revalorización del activo. Funciona en mercados alcistas, pero no todos los promotores lo permiten. Es imprescindible revisar el contrato de compraventa antes de asumir que esta posibilidad existe.
Opción 5 - Financiación respaldada por activos en el extranjero
Ciertos bancos internacionales con sede en Singapur o Hong Kong conceden líneas de crédito garantizadas con activos offshore para la compra de inmuebles en Tailandia. Los tipos de interés parten generalmente desde un 4% al 6% anual. La estructura es compleja y requiere un patrimonio financiero considerable, pero preserva la liquidez del comprador que prefiere no liquidar otras inversiones.
Comparativa de las cinco opciones
| Parámetro | Hitos promotor | Financiacion vendedor | Pago completo | Cesion contrato | Credito offshore |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrada inicial | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Periodo de pago | 1-3 anos (obra) | 3-5 anos | Pago unico | Hasta entrega | 5-15 anos |
| Interes | 0% | 3-5% anual | Ninguno | Ninguno | 4-6% anual |
| Transmision titulo | Tras pago total | Tras pago total | Inmediata | No se recibe | Tras cancelar credito |
| Riesgo principal | Retraso en obra | Impago vendedor | Capital inmovilizado | Cesion prohibida | Exposicion cambiaria |
| Disponibilidad | Amplia | Limitada | Siempre | Segun contrato | Solo grandes patrimonios |
¿Qué errores cometen los compradores hispanohablantes con mayor frecuencia?
No verificar la cuota del 49%. La ley tailandesa limita la propiedad extranjera freehold al 49% de la superficie total del edificio. Esta cuota opera a nivel de edificio, no de unidad: cuando se agota, el registro es imposible aunque la reserva se haya realizado años antes. Según la guía inmobiliaria World of Condos 2026, hay que solicitar un certificado escrito a la junta de copropietarios y verificarlo en el Registro de la Propiedad antes de entregar cualquier cantidad de dinero.
Transferir el dinero desde una cuenta en Tailandia. Para registrar la propiedad freehold a nombre de un extranjero, los fondos deben llegar desde el exterior en moneda extranjera. Sin el Formulario de Transacción de Divisas (FETF) emitido por el banco receptor tailandés, el Departamento de Tierras rechazará el registro del título.
No dejar por escrito las condiciones de pago. En la financiación directa del vendedor, muchos acuerdos se pactan de forma verbal. Cada importe, cada fecha de vencimiento, las penalizaciones por demora y las condiciones de devolución del depósito deben constar en el contrato de compraventa antes de mover un solo baht.
Ignorar el fondo de reserva y los gastos comunes. Al margen del precio del inmueble, todo comprador debe abonar una aportación única al fondo de reserva del edificio (habitualmente entre 400 y 800 THB por metro cuadrado) y una cuota mensual de mantenimiento de zonas comunes (entre 40 y 100 THB por metro cuadrado al mes). Ninguno de estos importes está incluido en el plan de pagos.
Confundir el plan de pagos con una garantía de inversión. La financiación por hitos no protege al comprador ante una posible insolvencia del promotor. Antes de firmar, conviene verificar la solvencia de la empresa, que disponga del certificado EIA (Evaluación de Impacto Ambiental) y que tenga un historial de proyectos entregados.
Preguntas frecuentes de compradores hispanohablantes
¿Cuánto hay que pagar de entrada para comprar un condominio en Phuket? Desde el 10% mediante financiación directa del vendedor en segunda mano. Los proyectos de nueva construcción suelen exigir entre el 25% y el 30% como primer hito.
¿Qué impuestos se pagan al formalizar la compra? El plan de pagos en sí no genera tributación. En el momento de la inscripción del título, el comprador abona una tasa de transmisión del 2% sobre el valor catastral (habitualmente compartida a partes iguales con el vendedor) y un timbre del 0,5%.
¿El tipo de cambio queda fijado durante todo el plazo de pagos? No. Cada pago se convierte al tipo de cambio vigente en la fecha de la transferencia. El riesgo cambiario recae íntegramente sobre el comprador durante todo el periodo.
¿Es necesario contratar un abogado para este tipo de compra? Si, es muy recomendable. Un abogado independiente revisará el contrato, comprobará el estado de la cuota del 49%, verificará el título y confirmará las condiciones de devolución del depósito. Los honorarios habituales por este servicio oscilan entre 30.000 y 80.000 THB.
Si quieres valorar opciones concretas adaptadas a tu presupuesto, desde Casas en Tailandia podemos orientarte sobre proyectos disponibles en Phuket con planes de pago activos en 2026.
Fuente: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026