Si estás comparando Phuket con la Costa del Sol o con Cancún, hay un dato que deberías tener sobre la mesa antes de reservar tu próxima visita a Tailandia: mientras el mercado extranjero de condominios se contrae en su conjunto, los compradores rusos están haciendo justo lo contrario. En el primer semestre de 2026, las transferencias de condominios a nombre de ciudadanos rusos crecieron un 75,9%, mientras que el total de operaciones extranjeras cayó un 8,8%. Para cualquier inversor hispanohablante que esté mirando Phuket, el mensaje es directo: la competencia por las mejores unidades se está intensificando ahora mismo, no dentro de un año.
Los datos proceden de The Nation Thailand, que cita cifras del Departamento de Tierras (Department of Lands). Es importante subrayar que no se trata de reservas ni de contratos preliminares, sino de transferencias de propiedad ya completadas, lo que las convierte en el indicador más fiable de la demanda real del mercado.
La respuesta rápida
- +75,9%: crecimiento de las transferencias de condominios a compradores rusos en el primer semestre de 2026
- -8,8%: caída del total de transferencias de condominios a extranjeros en el mismo periodo
- Phuket y Chonburi (Pattaya) son las dos regiones que concentran esta demanda
- Rusia gana cuota rápidamente entre los compradores extranjeros, superando a los líderes tradicionales de China y Myanmar
- El límite del 49% de propiedad extranjera por proyecto sigue sin cambios, así que la demanda creciente no viene acompañada de más cupo disponible
- La competencia empuja al alza los precios de las unidades más líquidas en las zonas más buscadas
¿Por qué suben las compras rusas mientras el mercado general cae?
La caída general del mercado refleja una menor actividad de compradores chinos y de Myanmar, ambos frenados por presiones económicas en sus países de origen. La demanda rusa no solo compensa ese hueco, sino que lo supera con creces: Tailandia se ha convertido en una de las pocas jurisdicciones sin restricciones para que los ciudadanos rusos compren propiedad, sin sanciones sobre el país y con entrada sin visado.
Los números que explican el fenómeno
- El cupo del 49% para extranjeros: según la Ley de Condominios B.E. 2522, los extranjeros pueden poseer como máximo el 49% de la superficie total de un mismo proyecto de condominio. El aumento de la demanda rusa está acelerando el agotamiento de ese cupo en los desarrollos más codiciados de Phuket.
- Precios medios en Phuket: las estimaciones de mercado sitúan el precio por metro cuadrado en proyectos nuevos de categoría 'comfort-plus' en Bang Tao y Laguna entre 120.000 y 180.000 THB (aproximadamente entre 3.400 y 5.100 dólares). Hace un año, los precios de entrada arrancaban en torno a los 100.000 THB.
- Chonburi (Pattaya) sigue siendo la alternativa más asequible, con condominios nuevos en Pratumnak y Jomtien desde 60.000 a 90.000 THB por m², aunque también aquí el crecimiento de precios se está acelerando.
- Actividad rusa por regiones: según Exotic Property, Rusia pasó al segundo puesto entre los compradores extranjeros a nivel nacional, con 383 unidades adquiridas (+33% interanual) y 1.670 millones de THB invertidos (+68,7%), con un ticket medio de 4,36 millones de THB (+26,8%). Solo Phuket absorbió el 63,5% del capital ruso, es decir, 156 operaciones por 1.060 millones de THB.
- El impulso más amplio del primer semestre: otras estimaciones, de Sunway Estates, sitúan el total de operaciones rusas en 820 transacciones entre enero y junio (+46,4% interanual), con unos 60,7 millones de dólares invertidos (+84,5%), y Phuket concentrando cerca del 63,2% de las consultas de compradores registradas por Tranio.
- El contexto geopolítico: el acceso restringido a propiedades en la UE, los canales de transferencia bancaria cada vez más limitados hacia Dubái y el aumento del coste de vida en los Emiratos Árabes Unidos están redirigiendo capital hacia Tailandia.
- Rentabilidades por alquiler: los programas de alquiler garantizado en nuevos desarrollos de Phuket suelen ofrecer entre un 5% y un 7% de rentabilidad anual en divisa extranjera, mientras que las unidades autogestionadas pueden alcanzar entre un 8% y un 10% en temporada alta.
¿Qué zonas de Phuket prefieren los inversores rusos?
Bang Tao, Laguna, Nai Harn y Rawai concentran buena parte del interés. Las dos primeras atraen compradores por su cercanía a beach clubs y por contar con infraestructura ya consolidada, mientras que las dos últimas ofrecen precios más accesibles y un ambiente más tranquilo, algo que también valoran muchos compradores hispanohablantes que buscan una segunda residencia sin el bullicio de las zonas más turísticas.
¿Puede un extranjero ser propietario absoluto (freehold) de un condominio tailandés?
Sí. Los extranjeros pueden tener propiedad freehold dentro del cupo del 49% por proyecto. El requisito clave es transferir los fondos desde el extranjero y obtener el certificado FET (Foreign Exchange Transaction) emitido por un banco tailandés, sin el cual el registro freehold no es posible.
¿Qué pasa con los precios si la demanda sigue subiendo?
Los cupos freehold en los proyectos más populares se están agotando cada vez más rápido. Una vez que un proyecto agota su cupo, los promotores solo pueden vender las unidades restantes en régimen de leasehold a 30 años, lo que genera escasez y empuja al alza el precio de las unidades freehold disponibles.
¿Es seguro comprar un condominio en Pattaya (Chonburi) en 2026?
Chonburi sigue siendo el segundo mercado más grande para compradores extranjeros. Los principales riesgos son elegir un promotor poco fiable o comprar en zonas sobresaturadas. Pratumnak y Wongamat continúan mostrando una demanda de alquiler estable, lo que las convierte en opciones relativamente sólidas dentro de la región.
¿Cómo se transfiere el dinero a Tailandia para comprar?
Las transferencias directas pueden complicarse según el país de origen del comprador. Muchos compradores internacionales recurren a cuentas intermediarias en bancos de terceros países o a canales de cambio de divisa autorizados. Obtener el certificado FET sigue siendo imprescindible, ya que sin él el registro freehold es sencillamente imposible.
¿Cuál es el presupuesto mínimo para entrar en el mercado?
En Pattaya, un estudio de obra nueva arranca desde 2,5 a 3 millones de THB (entre 70.000 y 85.000 dólares aproximadamente). En Phuket, el punto de entrada es más alto: desde 4 a 5 millones de THB (115.000 a 140.000 dólares) para una unidad de un dormitorio en un proyecto sólido.
¿Conviene moverse rápido?
Un salto del 76% en medio año no es una casualidad estadística, es una tendencia consolidada. Si este ritmo continúa, los cupos freehold de muchos proyectos en Phuket podrían agotarse antes de que termine 2026. Esperar implica el riesgo de quedarse fuera de las mejores unidades o verse obligado a aceptar condiciones de leasehold menos favorables.
¿Importa el panorama más allá de los compradores rusos?
Sí. Los datos generales muestran que solo Phuket espera más de 10.000 unidades nuevas de condominio repartidas en 39 proyectos durante 2026, lo que refleja una demanda genuinamente global que incluye a compradores de China, Europa, India y Oriente Medio junto a los rusos. Esto significa que la competencia por las mejores unidades freehold va mucho más allá de una sola nacionalidad, y afecta directamente a cualquier comprador hispanohablante que esté evaluando el mercado.
Las cifras del primer semestre de 2026 confirman que el capital ruso en el mercado inmobiliario tailandés ha pasado de la fase exploratoria al despliegue a gran escala. Los inversores interesados en Phuket o Pattaya deberían actuar en los próximos meses, mientras los cupos freehold en los proyectos más líquidos sigan disponibles. En Casas en Tailandia podemos ayudarte a identificar qué proyectos aún tienen cupo freehold abierto antes de que se agote.
Fuente: The Nation Thailand